Что такое справка ЕГРП и о чём она может поведать.
Если вы покупаете квартиру, то ваша первоочередная задача – проверка её юридической чистоты. А сделать это вам поможет один единственный способ, к тому же, самый надёжный – получение справки из Департамента жилищной политики города Москвы или выписки из ЕРГП (Единного государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Эти документы позволят вам узнать, является ли продавец действительным собственником объекта и правомерные ли его действия, а также – не обременена ли квартира кредитом, рентой, залогом, и не наложен ли на неё арест.
Отметим, что с 31 января 1998 года регистрацией прав на объекты недвижимости и сделок с ними занимается Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. До обозначенной даты обязанности по оформлению сделок лежали на Департаменте жилищной политики, БТИ, других службах и ведомствах, и осуществлялись по-другому.
Поэтому, если права на объект были зарегистрированы позже 31 января 1998 года, то для проверки его юридической чистоты необходимо брать выписку из ЕГРП. В ином случае, если регистрация была осуществлена до этой даты, для получения информации об объекте следует обратиться в департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Конечно, это относится только к недвижимости, располагающейся в столице.
Правила для получения выписки из ЕГРП
Итак, понятно, что прежде чем подписывать договор купли-продажи, вам необходимо проверить юридическую чистоту квартиры, дома или другого объекта, для чего вам нужно потребовать от нынешнего владельца жилья выписку из ЕГРП.
Теперь, когда документ у вас на руках, обратите внимание на срок его выдачи. Дата выдачи выписки должна быть недавней, а лучше всего, если она была получена буквально «сегодня». Если владелец недвижимости получает выписку и тут же предоставляет её вам, то информация, находящаяся в ней, наиболее достоверная и актуальная.
В случае если собственник объекта отказывает вам в просьбе предоставить выписку, то получить вы её можете самостоятельно. Как? Достаточно легко, затратив минимум усилий и финансовых средств. Для получения выписки вам необходимо предоставить в ЕГРП удостоверяющие личность документы, например, паспорт, а также документ об оплате.
Немного сложнее получить выписку юридическому лицу, ведь ему необходимо предоставить больший пакет документов, а именно свидетельство о регистрации, устав, учредительный договор, в случае необходимости доверенность, и опять же платёжный документ, подтверждающий оплату.
Содержание выписки
Не зависимо от того, кто обратился (частное или юридическое лицо), выписка имеет одну форму и содержит следующие данные:
– Название органа, который осуществляет государственную регистрацию прав собственности;
– Исходящий номер документа и дата его подписания
– Номер объекта: кадастровый или условный;
– Назначение недвижимого имущества;
– Метраж;
– Точный адрес;
– Информация о правообладателе (если на объект зарегистрировано право общей собственности, тогда в документе отображается информация обо всех правообладателях);
– Зарегистрированные права, их вид;
– Ограничения и обременения прав, дата их регистрации, номер, сроки, а также лица, в пользу которых они установлены, их данные и права;
– Наименование или ФИО субъекта, который обратился за документом.
При изучении выписки особое внимание следует уделить таким моментам:
1. Кто с юридической точки зрения является настоящим владельцем жилья? Обязательно проверьте, продавец, пытающийся вам продать недвижимость, и лицо, указанное в документе и являющееся настоящим собственником объекта – один человек или нет. Если данные совпали, тогда узнайте, квартира принадлежит только ему, или имеются совладельцы.
Если объект имеет несколько собственников, то этот момент обязательно должен отражаться в выписке. Обратите внимание, что недвижимость, право на которую имеют несколько лиц, не может быть продана без согласия их всех. А то, что один из них решил провернуть сделку купли-продажи, не говорит о том, что другие с ним солидарны.
Если же вы хотите приобрести долю объекта, которая является частью общей собственности, то помните, что сперва владелец должен предложить её совладельцам, причём в письменной форме. И только если они проигнорируют его предложение или отклонят, тогда он имеет право продавать свою часть третьему лицу.
Обратите внимание и на такой момент: если объект является собственностью супружеской пары, то, исходя из п.3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации, для его покупки вам необходимо потребовать согласие второй половины на свободное распоряжение общим имуществом, которое оформляется нотариально.
2. Есть ли ограничения или обременения по отношению к объекту? Одно и самое распространённое обременение имущества – это ипотека. Сейчас мало кто может позволить себе оформить ипотеку, однако до кризиса это было обычным делом. Поэтому, покупая недвижимость, помните, что квартира, на которую оформлен кредит, находится в залоге у банка или кредитного общества.
В законе об ипотеке сказано, что регистрация кредита на жильё является общедоступной (публичной). Поэтому каждый желающий может обратиться в регистрационную службу для получения данных о наличии записей об ипотеке соответствующего жилого имущества.
В случае если объект находится в залоге, то собственник может его продать только с разрешения залогодержателя – кредитора.
Арест – ограничение, которое может быть наложено на квартиру, подразумевающее невозможность совершения каких-либо действий по отношению к объекту. Так, собственник арестованного жилья не имеет право его продавать, закладывать, менять, дарить и т.д. Полные права возвращаются владельцу при снятии ареста. Поэтому, если в выписке указано, что квартира находится под арестом, тогда ваши переговоры по поводу покупки-продажи объекта необходимо прервать.
Ещё один вид обременения – это рента. Вы наверняка слышали о пожизненном содержании с иждивением. Так вот, если из выписки вы поняли, что на квартиру наложена рента, то вы должны знать, что собственник объект продать вам может, но только при условии, что жилец-рентополучатель даст письменное согласие на проведение этой сделки, закреплённое нотариально.
Помимо всего прочего, в выписке может находиться информация о правах требования по отношению к выбранной вами квартире, которые заявлены в судебном порядке, а также данные о правопритязаниях. Таким образом, увидев, что по поводу квартиры идёт судебный спор, вы вряд ли захотите её купить, ведь неизвестно к чему эта тяжба приведёт.
В том случае, если покупать квартиру вы планируете в возводимом доме по договору долевого участия в строительстве, или участник такого долевого строительства хочет продать вам свою часть, а значит и права требования по договору, то в Едином государственном реестре прав собственности необходимо получить сведения об участке, на котором этот объект возводится. В подобной выписке должны быть указаны следующие данные:
– Информация об ипотеке
– Существующие договора участия в долевом строительстве, в которых отображён полный список объектов долевого строительства;
– Сведения об участниках долевого строительства – юридических лицах;
– Сведения об участниках долевого строительства – физических лицах.
При получении выписки уделите внимание таким моментам:
- является ли продавец-дольщик тем же лицом, которое зарегистрировано в договоре участия долевого строительства;
- прошёл ли договор долевого строительства государственную регистрацию, так как без её осуществления он считается недействительным.
В каких случаях ЕГРП может отказать в выдаче выписки?
Отказ в выписке получить можно, и этому есть несколько причин.
Во-первых, если в ЕГРП отсутствуют данные об объекте, который вас интересует, то, естественно, они их и не предоставят. Но не стоит сразу думать, что продавец – мошенник. Нет, просто не все квартиры, дома и другие объекты недвижимости занесены в ЕГРП. Поэтому, если объект зарегистрирован раньше 31 января 1998 года, то в ЕГРП данных о нём может и не быть.
Во-вторых, причинами отказа в выдачи выписки могут быть:
– Предоставление неполного перечня необходимых документов. Так, например, если вами не предоставлен платёжный документ об уплате, то выписку вам не дадут.
– Неточная идентификация объекта, данные о котором хочет получить заявитель. Если заявитель не может назвать кадастровый или условный номер объекта, его месторасположение, то выписку он получить не сможет.
Так или иначе, при отказе в выдаче выписки вам должны назвать причину, и если вы с ней не согласны, тогда вы имеете возможность защитить свои права в суде.
Жилищный Департамент
Что делать, если в ЕГРП вам отказали в выдаче справки в связи с отсутствием данных по интересующему вас объекту? Ответ – идти в Департамент жилищной политики и жилищного фонда столицы.
Данные о квартире, выданные этой службой, будут представлены в виде справки, а не выписки. Официальное название документа – справка о зарегистрированных по состоянию на 31 января 1998 года правах на объект жилищного фонда. Эта справка схожа с выпиской из ЕГРП, так как предоставляется без ограничений любому обратившемуся частному или юридическому лицу и содержит следующую информацию:
– Название объекта;
– Условный или кадастровый номер объекта;
– Месторасположение объекта;
– Назначение объекта;
– Метраж: а) общая площадь; б) жилая площадь;
– Собственник, его права;
– Наложенные на объект обременения и ограничения;
– Заявитель справки
Что касается смысловой нагрузки документа, то она подобна выписке из ЕГРП: эта справка позволяет определить, сколько жилое помещение имеет собственников, к какому виду собственности оно принадлежит (индивидуальная, совместная, долевая), есть ли по отношению к объекту ограничения, обременения, и др.
Куда идти за выпиской или справкой?
Выписку из ЕГРП можно получить в абсолютно любом органе, который занимается регистрацией объектов недвижимости, причём не зависимо от того, где регистрировался интересующий вас объект. Так говорится в п.4 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации. На практике же дело обстоит совсем не так. Выписку можно получить лишь в том органе, в котором была осуществлена регистрация прав на объект.
Причина такого положения дел кроется в том, что до сих пор работа сотрудников регистрирующего органа не компьютеризирована, а ведётся на бумажных носителях. Поэтому, если вы обращаетесь в ЕГРП не по месту регистрации объекта, то в выдаче справки вам откажут по техническим причинам. Как отмечают сотрудники Единого реестра, как только их избавят от бумажной волокиты, их жизнь, а также жизнь заявителей значительно улучшится. Когда наступят такие времена, вам точно никто не скажет, но сразу же с этими изменениями вы сможете получить выписку в любом из органов, проводящего регистрацию.
Если продавец квартиры отказывается вам предоставить выписку, а сами вы не можете или не хотите заниматься её получением, тогда у вас есть ещё один вариант – обратится к посредникам. Посредники в этом деле – риэлторы, агентства по недвижимости, приватные юридические фирмы, а также Некоммерческое партнёрство Инновационной деятельности в социальной сфере «Мосжилрегистрация» - московская организация. Однако и цена документа в этом случае будет на порядок выше.
Помимо этого, отделения Департамента жилищной политики столицы также могут выдать вам справку из ЕГРП. При этом заказ документа осуществляется на договорной основе.
Сколько длится процедура выдачи выписки и справки?
Закон о регистрации гласит, что служба, проводимая регистрацию, должна выдать запрашиваемый документ на протяжении 5-ти банковских дней. В случае если сотрудники ЕГРП имеют в своём распоряжении магнитные носители информации, тогда выписка должна быть предоставлена в течение 1-го рабочего дня.
Что касается Департамента жилищной политики, то данные об объекте, права на который были зарегистрированы до 31.01.1998 года, предоставляются не позднее 15-ти рабочих дней. Если же права на объект были зарегистрированы позже указанной даты, то информацию о нём можно получить в течение 8-13 дней.
Цена вопроса
Стоимость выписки для физического лица и юридической организации разная и составляет 100 и 300 рублей соответственно. В случае если документ заказывается предприятием как имущественным комплексом, то его цена достигает 600 рублей.
При обращении в Департамент жилищной политики для получения выписки из ЕГРП вам необходимо заплатить 300 рублей. Если же право на интересующую вас недвижимость было зарегистрировано до 31.01.1998 года, тогда выписка вам предоставляется бесплатно.
Компания «Мосжилрегистрация» предоставит вам выписку из ЕГРП за 640 рублей. При этом цена не меняется от даты, когда право на объект было зарегистрировано: до 31.01.1998 года или после.
Что касается посредников, то их услуги самые дорогие и находятся в пределах 850-2000 рублей, что зависит от срочности изготовления документа.
