Складская недвижимость сегодня: проблемы, трудности и перспективы
Мировой экономический кризис достаточно сильно затронул рынок складской недвижимости, внося в него свои коррективы и изменения. Руководитель компании Panorama Estate, специализирующейся на девелоперских и консалтинговых услугах, Омар Гаджиев познакомил нас с данными, которые описывают сегодняшнее состояние рынка, а также дают представление о его изменениях в 2009 году.
В связи с тем, что кризис значительно повлиял на рынок складской недвижимости, наблюдаются негативные тенденции его развития. Так, в конце 2008 и в первой половине 2009 года из-за сложностей получения разрешения на строительство, недостаточного финансирования, а также применения государством жёстких правил зонирования значительно уменьшились темпы возведения объектов под складские помещения.
Согласно статистическим данным, в Московском регионе в 2008 году планировалось ввести порядка 1,5 млн.кв.м. складских площадей, но имеющиеся цифры говорят о том, что введена была только их треть. Таким образом, к концу 2008 года предложение действительно качественных складских помещений едва достигло 3,8 млн.кв.м. Что касается пустых складских помещений, то их удельный вес до кризиса составлял 1%, сегодня же, обращая внимание на уменьшение строительства и ввода новых площадей, можно с уверенностью утверждать о превышении спроса над предложением. Эта же проблема затрагивает и специализированны склады.
Следует отметить, что распространённой практикой на рынке складской недвижимости становится её сдача в субаренду. Участники других сегментов коммерческой недвижимости тоже прибегают к таким мерам, ведь это позволяет решить проблему невозможности обработки крупных площадей, приобретённых в аренду. Как правило, субаренду используют логистические операторы – арендаторы, обладающие большими площадями. Оптимальный срок сдачи складских помещений в субаренду находится в пределах 1-3 лет
Что касается арендных ставок на складские помещения, то они также подверглись корректировке, хотя и не значительно. В отличие от других сегментов рынка недвижимости, в сегменте складских помещений не наблюдалось стремительного роста величины арендной ставки, то есть рынок перегретым не был.
Особенность рынка складских помещений заключается в том, что коэффициент роста цен на склады был меньше, чем коэффициент инфляции, поэтому нет оснований для резкого и значительного снижения арендных ставок. По сравнению с другими секторами рынка коммерческой недвижимости, снижение арендных ставок в секторе складских помещений считается мизерным и составляет 20%. К примеру, арендная ставка на складские помещения класса А достигает 120$, В – 110$.
Согласно прогнозам, в 2009 году ожидается введение новых проектов общей площадью около 600 тыс.кв.м., которые были профинансированы ранее и проходят этап динамичного строительства. Логистический парк «Крекшино» площадью 57,5 тыс.кв.м. (третья фаза строительства), индустриальный парк «Истра», имеющий площадь 26 тыс.кв.м. (четвёртая фаза строительства) – вот главнейшие проекты, планируемый срок сдачи которых 2009 год.
Помимо ключевых проектов следует отметить крупные проекты ведущих строительных компаний: индустриальный парк «Южные ворота», располагающейся в 30 км. от главной артерии столицы (МКАД), имеющий площадь 71,3 тыс.кв.м., возводимый компанией Giffels; логистический комплекс компаний Raven Russia и EG Logistics площадью 53 тыс.кв.м., находящийся на 20-м км. Дмитровского шоссе; уникальный «Трилоджи парк «Томилино» компании «Трилоджи Девелопмент», располагающейся на 8-м км. Новорязанского шоссе, имеющий площадь 120 тыс.кв.м.; первая фаза парка «Восточный» на Горьковском шоссе площадью 55 тыс.кв.м., реализация которой осуществляется компанией «Эспро Девелопмент», а также Агротерминал компании Accent, возводимый на 20-м км. Варшавского шоссе.
