Анализ рынка коттеджных посёлков: Дмитровское шоссе

Наверняка вы заметили, что в последнее время Дмитровское направление значительно изменилось и преобразилось, что сказалось на инфраструктуре близлежайших территорий: измученные годами, накренившиеся и заброшенные деревеньки заменили современные, роскошные коттеджные посёлки. Сотрудники компании Blackwood, предоставляющей услуги по консалтингу, рассказали нам о сегодняшнем состоянии рынка недвижимости в этом районе, а также о его перспективах.

В целом о Дмитровке

На сегодняшний день Дмитровка находится на четвёртом месте в рейтинге по популярности, уступая лишь Рублёво-Успенскому, Калужскому и Новорижскому шоссе. Эти данные получены путём анализа данных основных участников рынка недвижимости. Район привлекает к себе жителей Москвы большим количеством мест для интересного и активного отдыха, поэтому и позиционируется как развлекательный. И это понятно, ведь именно в Дмитровке находятся такие престижные спортивные комплексы, как Волен, Яхрома и Сорочаны.

Помимо этого, преимущество Дмитровского шоссе в том, что оно имеет выход к нескольким крупнейшим, живописнейшим водоёмам, а именно к Пяловскому, Пестовскому и Икшинскому водохранилищам, где особенно развита яхтенная инфраструктура. Что касается застройки района, то она началась только лишь 5 лет назад. Конечно, всю привлекательность Дмитровки застройщики видели и раньше, но развитию направления мешала узкая, плохая дорога, отсутствие основных коммуникаций. Толчком для работы над улучшением пропускной возможности направления послужила повышенная активность инвесторов, которая «разбудила» государственные власти. Таким образом, в 2002 году начались активные работы по строительству трассы, которая сегодня имеет отличное покрытие, освещение, трёхполосное движение в каждую сторону.

Однако наличие многочисленных населённых пунктов и светофоров вдоль трассы негативно воздействует на пропускную возможность трассы. Помимо этого, шоссе перегружено и в самой Дмитровке. Например, часто возникают в час пик пробки от МКАД до Садового кольца, и путь, который можно проехать за 20 минут, с трудом преодолевается за час. Никого не удивляют и пробки за чертой города, особенно около поворота в город Лобня и в районе МКАД. Именно этот участок Дмитровского шоссе наиболее загружен, так как на него приходится около 82% всего потока машин. Что касается средней скорости движения по шоссе, то оно не превышает 50-90 км/ч., когда в то же время этот показатель на Новой Риге составляет 80-150 км/ч. Если рассматривать соотношение легковых автомобилей к грузовым, то первые составляют 80% от всего потока, а вторые, соответственно, 17-19%.

Как отмечает Мария Литинецкая, занимающая руководящую должность в компании Blackwood, проблема с чрезмерной транспортной загруженностью Дмитровского шоссе в ближайшее время должна улучшиться, так как ещё в 2005 году был разработан проект по возведению дорожной развязки, которая разграничит потоки транспорта между Дмитровским и Долгопрудным направлениями.

О стоимости недвижимости в Дмитровке

Из 44 имеющихся на Дмитровском шоссе коттеджных посёлков, 24 активно продаются, 20 из которых находятся ещё на стадии возведения. Отметим, что большинство Дмитровских объектов принадлежат к бизнес- и эконом-классу, то есть к категориям В и С. Однако в последнее время наблюдаются тенденции появления комплексов de luxe класса, на сегодняшний день которых насчитывается 15 единиц. Именно благодаря их появлению земельные участки в этом районе значительно подорожали (50-70%), особенно те, которые находятся вблизи водоёмов или леса. Не стоят на месте и цены на дома, которые в среднем увеличились от 15 до 20%.

Среди многообразия предложений недвижимости в направлении Дмитровского шоссе лидируют коттеджи бизнес-класса, занимающие 51% от общего количества объектов. Что касается объектов эконом- и премиум-класса, то они находятся на одинаковом уровне, имея в общей доле 26 и 23% соответственно. Стоит отметить, что абсолютно все посёлки равномерно удалены от главной артерии столицы – МКАД: в пределах 15 км. находится 35% объектов, от 15 до 30 км – 32%. Как отметила Мария Литвинецкая, класс посёлка зависит в первую очередь от площади участков и домов. Таким образом, чем больше площадь коттеджа и его прилегающей территории, тем выше класс посёлка.

Стоит отметить, что на рынке загородной недвижимости наблюдаются тенденции уменьшения площади дома, вызванные предпочтениями покупателей, что особенно заметно в посёлках бизнес- и премиум-класса. Так, цена на дом бизнес-класса может быть в пределах 1170-3000 долларов за кв. метр. Обусловлен такой диапазон цен стоимостью коттеджей в посёлке «Пестовская гавань», которая соответствует премиум-, а не бизнес-классу. Что касается домов премиум-класса, то стоимость кв. метра варьируется от 1900 до 6978 долларов, а коттедж эконом-класса можно приобрести за 880-1230 долларов за кв. метр.