Что такое договор переуступки, и каковы его особенности
Наверняка вы замечали, что как только речь заходит о рынке новостроек, то обязательно в разговоре «всплывает» фраза «договор переуступки». А что она означает? Что это за договор? Кто кому, когда и что переуступает? Столкнувшись с этим понятием, непосвящённому приходится обращаться к юридическим справочникам. А когда он узнаёт суть фразы, тогда глубоко задумывается: а нужно ли ему подписывать такой документ? Для того чтобы развеять все ваши сомнения и помочь вам разобраться в тонкостях договора переуступки, рассмотрим его подробнее.
Гражданский Кодекс в помощь
Основные понятия, принципы и особенности договора переуступки рассматриваются в Гражданском Кодексе РФ. Причём положения, на которых базируется данный вид договора, по своей сути к рынку недвижимости абсолютно не относятся. Как отмечает директор юридического департамента фирмы МИАН Хая Плещицкая, рассматривающая договор переуступки статья № 382 ГК дословно звучит «Основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу». Возникает вопрос: причём здесь недвижимость? Ответ прост: на рынке недвижимости лицо, заключившее и оплатившее соглашение с застройщиком на получение квартиры по окончании строительства объекта, является кредитором. Таким соглашением может быть договор соинвестирования или договор участия в долевом строительстве.
Естественно, что пока нет квартиры, так как дом находится на стадии возведения, человек, заключивший с застройщиком договор, как таковым её владельцем не считается. Если он решит продать своё имущество, то он может только лишь выставить на продажу свои права кредитора к строительной компании. Покупая их (заключая договор переуступки), новый владелец имеет право по окончании строительства требовать от застройщика квартиру.
Особенно часто квартиры в новостройках продавались по переуступке в 90-е годы. Как правило, человек, приходивший в крупную и солидную компанию для приобретения квартиры, узнавал, что она является собственностью гражданки Аникеевой, которая, в свою очередь, приобрела её у гражданина Борисова…
Популярность такой практики была связана не с тем, что граждане страны принимали активное участие на рынке недвижимости, покупая и продавая квартиры, а с тем, что риэлторы и строительные компании, «перекидывая» объекты с одного человека на другого, пытались спрятать свои реальные финансовые потоки для уменьшения налогообложения. «В настоящее время по договору переуступки приобретают всего 10% квартир» - говорит руководитель отдела оформления холдинга МГСН Михаил Губанов. Объясняется это тем, что налоговые органы, вычислив схемы работы участников рынка недвижимости, объяснили им их ошибки и заблуждения, поэтому и использование этой юридической формы исчезла. А те 10%, которые существуют – это на самом деле те случаи, когда человек приобретал квартиру для себя и в силу каких-то причин продаёт на неё права.
Предварительный договор купли-продажи
Предварительный договор купли-продажи – юридическая форма, которая используется при сделках с недвижимостью. Любовь Тураева, занимающая должность ведущего юридического консультанта финансово-строительной корпорации «Лидер», отмечает, что у этого документа хорошее название, «говорящее само за себя». Специалист рассказывает, что предварительный договор заключается тогда, когда подписание окончательного договора купли-продажи на данный момент по каким-либо причинам невозможно. В связи с тем, что предварительный договор купли-продажи не передаёт права собственности на квартиру, то он и не регистрируется в соответствующих государственных органах.
Что касается нормативной базы, то предварительному договору посвящена 429 статья Гражданского Кодекса. Согласно п.1 данной статьи стороны, заключившие предварительный договор, в будущем должны подписать основной договор, подтверждающий передачу имущества, оказание услуг или выполнение работ.
Юридический консультант корпорации «Лидер» Любовь Тураева особое внимание уделяет понятию «основной договор», которое фигурирует в законе. Специалист комментирует, что таким образом Гражданский Кодекс устанавливает тесную взаимосвязь между предварительным и основным договором, подчёркивая, что цель первого – определение обязательств сторон относительно подписания в дальнейшем окончательного соглашения. Помимо этого, как отмечает Любовь Тураева, в Гражданском кодексе рассматриваются и гарантии, которые являются залогом полного выполнения сторонами сделки своих обязательств по предварительному договору. Так, например, если покупатель/продавец в будущем отказывается купить/продать квартиру, то вторая сторона вправе подать исковое заявление в суд. Подводя итоги, юрисконсульт отмечает, что главное преимущество предварительного договора – это возможность участников сделки заключить окончательный договор купли-продажи с определённым лицом по обговоренной ранее цене.
Договор участия в долевом строительстве
Ещё один вид договора – договор участия в долевом строительстве. Однако прежде, чем его рассматривать, необходимо разобраться с его предшественником – договором соинвестирования. Суть данного соглашения заключается в том, что покупатель, приобретая квартиру, получает статус соинвестора строительства, а значит на него возложены все риски этого процесса.
Для того чтобы лучше разобраться, рассмотрим пример: во время строительства дома ухудшилась экономическая ситуация в стране и цены, например, на строительные материалы, «полетели» вверх. Если между компанией-застройщиком и инвестором заключен предварительный договор, тогда второй вправе сказать: «Меня это не интересует, в договоре цена указана, и выше неё вы не имеете права с меня требовать, иначе я пойду в суд». Если же между застройщиком и вкладчиком подписан договор соглашения, и они являются соинвесторами, то покупатель несёт точно такие же риски, как и компания, возводящая объект.
Ещё несколько лет назад такой «лазейкой» умело пользовались многие девелоперы: почти повсюду можно было наблюдать негодование покупателей, которых попросили «в связи с непредвиденными обстоятельствами немного доплатить». Чтобы решить эту проблему 30 декабря 2004 года был принят Федеральный закон № ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
В профессиональных кругах закон тут же стал самым обсуждаемым и популярным. Компании-застройщики устроили настоящий бунт, ссылаясь на то, что принятые меры чрезвычайно жёсткие и не совершенно не дают работать. За последние 5 лет закон несколько раз правили, уступая застройщикам, но ограничения и запреты по-прежнему суровые.
Любовь Тураева, специалист компании «Лидер» указала основные моменты, которые должен рассматривать оформленный согласно закону №ФЗ-214 договор участия в долевом строительстве. К ним относятся:
– Объект долевого строительства, его точное определение, характеристики согласно проектной документации;
– Конкретные сроки сдачи объекта в эксплуатацию участнику долевого строительства;
– Сроки договора, его стоимость, порядок её оплаты;
– Uарантии на объект долевого строительства: сроки эксплуатации.
Помимо всего прочего, как отмечает юрисконсульт, регистрация договоров в государственных органах является обязательной. А цену, зафиксированную в документе, можно изменить только в том случае, если такая возможность оговаривается в соответствующем пункте.
Советы и рекомендации
То, что продавец во время продажи объекта придерживается определённой юридической схемы, говорит о существовании достаточно объективных причин, а не о том, что ему просто «нравится» данный вид договора. И как говорит Хая Плещицкая, какая разница, что это за схема, ведь главное то, что при заключении договора новый владелец получает полные права на квартиру.
Естественно, простых обывателей в первую очередь волнуют элементарные и насущные вопросы, например, как избежать неприятностей и проблем, как не стать жертвой аферистов? Как отмечают специалисты, вероятность быть обманутым при заключении договора переуступки права точно такая же, как и при заключении другого вида договора. Хая Плещицкая отмечает, что даже при отсутствии статистики можно смело утверждать, что вид договора на это не влияет.
Однако основные советы, которые помогут не попасть в неприятную ситуацию, сформулировать можно. Хая Плещицкая комментирует, что только лишь детально изучив пакет документов нужно принимать решение о целесообразности приобретения жилья. Специалист выделяет следующие пункты, которые в обязательном порядке должны быть указаны в договоре переуступки:
– Ссылка на первоначальный документ, права по которому продаются;
– Извещение застройщика первоначальным обладателем объекта о переходе права собственности;
– Обязанность первоначального обладателя передать новому владельцу документы, которые удостоверяют право собственности и содержат необходимую для осуществления требования информацию;
– Размер оплаты за приобретаемое право, порядок её внесения и сроки.
Стоит отметить, что уступить можно только такое право, которое существует фактически, то есть возникшее после полной оплаты. Другими словами, если нынешний владелец квартиры в строящемся доме имеет задолженности по своим обязательствам, то они полностью переходят на нового собственника.
