Дмитров – лидер рынка недвижимости по соотношению цена/качество

В уходящем году эпицентром потребительского спроса на рынке недвижимости стала Московская область. Причиной этому – стремительное сокращение предложения в столице и мораторий на строительство новых объектов, введенный новыми властями города. В результате взоры покупателя обратились к Подмосковью, а именно к двадцатикилометровой «юбке» опоясывающей город. Вместе с тем, за этой буферной зоной существуют замечательные города, обладающие прекрасным набором качеств для тихой и комфортной жизни. Взять, к примеру, Дмитров!

Кажется, будто жизнь в тихом и уютном городе замерла где-то в 19-м веке. О том, что находишься в 21 веке, свидетельствует лишь плотный поток дорогих автомобилей да неоновые вывески над дверями бывших купеческих особняков и лавок. Центр города провинциален, здесь сосредоточена историческая застройка, прилегающие к нему территории интенсивно застраиваются современным жильем.

Инфраструктура города заслуживает всяческих похвал. В первую очередь необходимо упомянуть высокое для областного центра качественное образование. Например, в 2005 году гимназия «Дмитров» признана победителем Всероссийского конкурса «Лучшие школы России». В городе работают филиалы Московского государственного технического университета, Российской международной академии туризма, Современной гуманитарной академии, Московского государственного университета приборостроения и информатики, Международного университета природы, общества и человека «Дубна», Московской государственной академии коммунального хозяйства и строительства, Российского государственного гуманитарного университета, Российского государственного торгово-экономического университета.

Несомненным плюсом, серьезно играющим на руку Дмитрову, является развитие спортивной и рекреационной инфраструктуры как в самом городе, так и в его окрестностях. Несколько лет назад сначала среди сильных мира сего, а затем и среди «обычных» граждан началось повальное увлечение горными лыжами. И тут обнаружилось, что настоящие спуски в Подмосковье можно найти лишь в Дмитровском районе. С этого момента и началось активное освоение территории: строительство дорог, курортов, гостиниц, коттеджных поселков, объектов спортивной инфраструктуры. За несколько лет построены горнолыжные курорты: «Волен», «Яхрома», «Сорочаны», клуб Леонида Тягачева, парк «Экстрим». Недавно список «спортивных достопримечательностей» направления пополнил гольф и поло клуб «Целеево». Причем большинство этих курортов предлагает своим клиентам такой набор услуг, которому может позавидовать любая суперсовременная спортивно-туристическая база Европы.

Но вернемся к рынку недвижимости Дмитрова. Несмотря на то, что в городе покупают недвижимость и местные жители, и москвичи, и приезжие из других регионов России, пока, по странной причуде, стоимость жилья в Дмитрове – одна из самых низких среди подмосковных городов, находящихся на такой же удаленности от столицы. Причем касается это как первичного, так и вторичного рынка. Последний, к слову, «ухожен» и достаточно разнообразен: в продаже есть кирпичные «пятиэтажки», панельные девятиэтажные дома 60-х гг., кирпичные и панельные многоэтажки 80-х гг., относительно новые монолитно-кирпичные дома последнего десятилетия.

Так, например, по данным компании "МИЭЛЬ", на вторичном рынке Дмитрова однокомнатная квартира в кирпичном пятиэтажном доме стоит 1 350 000 рублей. Площадь квартиры 32 кв. м, кухня – 6 кв. м. Самое дорогое однокомнатное жилье в городе стоит около 4 млн рублей. Это квартира площадью 43,3 кв.м с кухней 10 кв.м на 7 этаже 10-этажного кирпичного дома.

В сегменте двухкомнатных квартир ценовой разрыв несколько больше. За самую недорогую «двушку» просят 1 900 000 рублей. Это квартира площадью 44 кв. м с кухней 6,5 кв. м на 1 этаже кирпичного 5-этажного дома. Самая дорогая «двушка» на регулярном рынке недвижимости оценена в 5 750 000 рублей. Это объект площадью 75 кв. м, с кухней 13 кв.м.

Что касается самого недорогого 3-комнатного жилья Дмитрова, здесь ценовая планка замерла на отметке 2 950 000 рублей. Площадь квартиры 56 кв. м, кухня – 6 кв.м. Квартира на пятом этаже пятиэтажного панельного дома. Самая же дорогая трехкомнатная квартира стоит 8 300 000 рублей. Ее площадь 139 кв.м, кухня – 15 кв.м, находится она на 13 этаже 15-этажного монолитно-кирпичного дома.

Найти по столь лояльным ценам недвижимость в других городах практически нереально. Если сравнить цены с равноудаленными от столицы городами Подмосковья, окажется, что Дмитров завершает рейтинг (см. таб. 1). И тем самым привлекает к себе особое внимание покупателей.

Таблица 1.
Цены на недвижимость в подмосковных городах (Средняя цена с учетом первичного и вторичного рынка)


Город Расстояние от МКАД, км Цена кв. м, руб.
Черноголовка 43 73 257
Истра 40 70 472
Кубинка 49 64 811
Раменское 40 64 395
Наро-Фоминск 53 61 451
Солнечногорск 44 60 223
Чехов 65 60 167
Звенигород 30 57 584
Сергиев Посад 52 55 852
Бронницы 52 55 663
Красноармейск 36 55 177
Хотьково 60 53 090
Дмитров 65 51 723
Наиболее показательной является ситуация с новостройками. В основном в городе строятся кирпичные и монолитно-кирпичные дома. О бурном развитии строительной отрасли Дмитрова пока говорить не приходится. По словам Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра корпорации «ИНКОМ», в окрестностях Дмитрова не планируется строительство каких-то масштабных проектов, например, производства или еще чего-то подобного, и значит ожидать гиперактивного развития местного рынка жилья не приходится. "Безусловно, здесь появляются новые проекты, но их число сопоставимо с количеством объектов в других схожих по масштабу и уровню жизни городах Подмосковья. Квартиры в Дмитрове прекрасно подойдут тем, у кого остро стоит «жилищный вопрос» - цены здесь существенно ниже, чем в столице, а качество проектов нисколько не уступает московским новостройкам", - считает эксперт.

Несомненным преимуществом Дмитрова, отмечают в компании "НДВ-Недвижимость", является высокая стадия готовности большинства объектов, находящихся в продаже. Сейчас предлагаются квартиры сразу в нескольких возводящихся в городе домах. Еще раз стоит подчеркнуть, что на сегодняшний день средняя цена кв.м жилья на первичное жилье в Дмитрове составляет 47 650 рублей, что несколько ниже, чем в городах-конкурентах. При этом мало кто может похвастаться таким разнообразием площадей, как в Дмитрове: их диапазон варьируется от 36-метровых «однушек» до пятикомнатных квартир, занимающих около 200 «квадратов» (см. таб. 2).

Таблица 2.
Средняя цена на первичном рынке Дмитрова.


Кол-во Площадь (min) Площадь (max) Цена (min) Цена (max) Средняя цена
1 36 77.7 29 048 87 500 48 237
2 50.3 99.3 36 000 78 333 46 952
3 58 160 36 506 66 935 48 098
4 130 160 40 000 45 886 42 409
5 160.3 197 31 980 45 009 38 996
В городе в основном осуществляется застройка эконом-класса, есть несколько предложений бизнес-класса, например, ЖК "Подлипичье" с подземным паркингом. Цена предложения здесь от 120000 рублем за квадратный метр. Эконом-класса строится в большем объеме: в микрорайоне "Внуковский" строятся малоэтажные дома. Выбор квартир здесь невелик: средняя площадь квартиры составляет 80 кв.м. Одним из наиболее интересных предложений можно считать комплекс на ул. Махалина (корпуса 4 и 8). Здесь можно купить квартиры площадью от 42 до 100 кв.м. по цене, начинающейся от 2,1 миллиона рублей. Относительно новым проектом Дмитрова можно считать монолитно-кирпичный дом, расположенный на ул. Московской. Площадь квартир здесь варьируется от 40 до 104 кв. м, цена стартует с отметки 46 750 руб. за квадрат.

Отличительной чертой Дмитрова являются широко используемые ипотечные программы: большинство застройщиков работают с несколькими банками, что дает довольно обширный выбор финансовых инструментов. Например, в домах на ул. Махалина предлагаются ипотечные программы как Сбербанка, так и, например, Газпромбанка и банка "Возрождение". Все банки после оформления права собственности на квартиру (что произойдет достаточно быстро: дома уже почти построены: четвертый корпус будет сдан в первом квартиле 2012 года, восьмой – в середине.) снижают ставки, также кредиты могут быть рефинансированы.

Программу с минимальным первоначальным взносом предлагает Газпромбанк. Чтобы взять ипотеку достаточно 15% собственных средств. То есть при покупке однокомнатной квартиры стоимостью 2 108 500 рублей, одномоментно необходимо внести всего 316 275 рублей. Ежемесячный платеж при этом составит 20 530 рублей в течение 30 лет. Ставка – 13,5% годовых. Банк "Возрождение" требует 20% первоначального взноса при ставке в 14,5%. Соответственно ежемесячный платеж за такую же квартиру составит 20 953 рублей в течение 25 лет.