Земля-выгодный объект для инвестиций или как сохранить и преумножить деньги.
Одним из выгодных способов вложения наличного капитала является покупка земли в сельскохозяйственных целях. Если же в силу недостатка средств отсутствует возможность покупка земли в Москве или в ближайших к ней районах, есть неплохая альтернатива в соседних регионах. Почему? Потому что, учитывая нынешнюю ситуацию на рынке из-за кризиса, вполне вероятно то, что те земли принесут больше дохода, так как вряд ли понизятся в цене. Но даже здесь очень много подводных камней. Разберемся в них. Пространство города (речь идет о Москве) и окрестностей плотно застраивается и сектор земель сельскохозяйственного назначения значительно сужается. К тому же, если размер инвестиций будет мал, лучше не рисковать на высоких ценах в мегаполисе и выбрать приемлемый вариант в ближайших к Москве регионах.
Использование земель сельскохозяйственного назначения в России, в отличие от остальных стран, регулируется законом. Все началось с законов об обороте земель сельхозназначения и о сельскохозяйственной кооперации, принятых в условиях развалившихся колхозов и совхозов. Создавались кооперативы, у каждого члена кооператива были паи, которые состояли из двух частей: имущество (денежное выражение доли имущества кооператива) и земля, заверенная в собственность с помощью свидетельства.
Руководителям было невыгодно выкупать паи за реальную их стоимость – это было недешево. Поэтому и был придуман специальный механизм против этого. Далее появился закон «О переводе земель из одной категории в другую», позволивший жестко контролировать рынок и финансы.
Итак, предметом получения выгоды для инвестора является покупка земельных долей, специально выделенных для продажи и покупка непосредственно у собственника. Рассмотрим первый способ покупки. Он, хоть и прибыльнее второго, не лишен определенного риска. Он кроется в получении прав собственности. Для начала производится выкуп земли согласно заверенным и подписанным договорам либо на основании доверенности от собственников земли. Необходимо обратить внимание на то, что выкуп производится не на непосредственного покупателя, а на доверенное лицо кооператива, которое обязательно имеет свидетельство на долю земли. У покупателей первоначально не будет никаких документов, кроме расписки о том, что член кооператива должен ему некоторую сумму денег. Далее новый собственник должен посетить соответствующие инстанции для получения свидетельства на баллогектары. Эти баллогектары реализовывают на выделенную землю.
Далее намечается собрание, о котором уведомляется не позже чем за месяц, на котором будет обсуждаться выделение. Результаты собрания публикуются и по истечении некоторого срока (обычно месяц) пишется заявление на имя геодезистов, которые приготовят межевое дело по данному участку. Данная процедура стоит немалых денег. Примерно через полгода после сбора всех подписей земля ставится на кадастровый учет и начинается регистрация права собственности на землю. И только после получения этого свидетельства у инвестора будет возможность выкупить землю.
Риск заключается в том, что ни на одном из этих этапов нет гарантии, что вас не обманут. Поэтому нужно быть достаточно уверенным в своих действиях и иметь опыт в проведении таких операций.
Избежать таких трудностей можно, воспользовавшись вторым способом – покупать землю у тех, у кого уже есть свидетельство о праве собственности. Собственник земли должен иметь следующие документы:
1. зарегистрированный правоустанавливающий договор, отражающий получение им земли в собственность,
2. правоподтверждающий договор – свидетельство о праве собственности на землю,
3. кадастровая выписка,
4. план участка земли.
Этих документов достаточно для оформления покупки.
Немаловажный этап перед покупкой земли – ее правильный выбор. В том случае, если вы не собираетесь развивать сельскохозяйственный бизнес и вас не особо волнует плодородность почвы на участке, можно не обращать внимания на эти детали. Существенный критерий в данном случае – расстояние от Москвы и, естественно, время, затраченное на поездку. Самый приемлемый вариант – до 300 км от МКАД. Но положительную роль может сыграть наличие в непосредственной близости культурных памятников, водоемов и каких-либо других достопримечательностей. В данном случае рентабельность повышается в разы.
Нельзя не остановиться и на таком ключевом понятии, как межевание и смена категории земель. Законом установлено то,что собственник земли имеет полное право на ее разделение. Данная процедура стоит определенных финансовых вложений.
Иногда земля, предназначенная для сельского хозяйства, ни коим образом не мешает строительству на ней разных объектов. Но минус таких земель состоит в том, что каждая продажа начинается с предложения выкупить, адресованного властям. Это довольно рискованно. Для этого можно перенести землю в другую категорию землепользования, хотя это порой бывает очень сложно.
Перевод земли в другую категорию, разрешающую строительство, требует наличия соседних уже существующих поселений. Он не должен противоречить общим планам развития.
Более простой способ – перевод в категорию промышленности. Для проведения такой процедуры необходимо уведомить власти о решении касаемо перевода и предоставить план.
