О «хочу» и «могу» на подмосковном рынке недвижимости
Вы можете ошибаться, считая, что у вас недостаточно денег на покупку жилой недвижимости в Подмосковье. Рынок последнего настолько же разнообразен насколько и малоизучен. А видимые всеми исследования и прайс-листы маститых компаний не более чем верхушка айсберга, к основанию которого стоит нырнуть, желающим заключить «золотую» сделку.
Стоимость входа на рынок жилья столичного региона даже риэлторами оценивается не однозначно. В зависимости от источника информации минимальная стоимость жилья колеблется от 350 до 760 тыс. рублей. То есть более чем в два раза!
«За сумму в 350 тыс. рублей можно приобрести квартиру 32 кв.м в Шатурском районе в 1-этажном деревянном доме без горячей воды. За 500 000 можно купить комнату в квартире в Воскресенске или Орехово-Зуевском районе»,- отмечает маркетолог компании «Пересвет-Инвест» Наталья Бланкова
Левина Наталья Львовна, управляющая Таганского отделения (№1) компании Хирш считает, что стоимость однокомнатной квартиры в дальнем Подмосковье начинается от 400 тыс. рублей.
«Абсолютно низкая цена наблюдается в Московской области при удалении за 70 км и дальше, в Шатуре, например, цена однокомнатной квартиры на 1 этаже - от 400000 рублей», - детализирует ситуацию специалист.
«С предложениями по цене 350 тысяч рублей за квартиру, не знаком, но варианты жилья стоимостью 500-600 тысяч рублей попадаются»,- парирует ей Игорь Лебедев, руководитель отдела анализа инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век».
К минимальному уровню цен в размере 760 тыс. рублей склоняется Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж.
«Самые дешевые квартиры вторичного рынка – стоимостью до 1 млн рублей – предлагаются в г. Рошаль. К примеру, за 790 тыс. рублей здесь можно приобрести однокомнатную квартиру, на первом этаже 5-этажного кирпичного дома, общей площадью 30,2 кв. м (жилая – 18, кухня – 6 кв.м). В г. Воскресенск, за 1,25 млн рублей можно приобрести однокомнатную квартиру на четвертом этаже 9-этажного кирпичного дома, общей площадью 21 кв. м (жилая – 12, кухня – 4 кв.м). В г. Серпухов однокомнатную квартиру можно приобрести за 1,4 млн рублей на первом этаже 4-этажного кирпичного дома. Общая площадь квартиры – 41 кв. м (жилая – 20, кухня –8 кв. м)», - детализирует ситуацию специалист.
На фоне плюрализма мнений относительно минимальной стоимости жилья в регионе, риэлторы в один голос утверждают, что без их услуг особенно на вторичный рынок жилья лучше не соваться. Все дело в пресловутой безопасности сделки, обеспечить которую и должны профессионалы.
«Самостоятельный поиск недвижимости, просмотр вариантов - разумное решение. Однако на вторичном рынке без помощи риелторской компании лучше не оформлять покупку жилья, поскольку без профессиональной проверки юридической чистоты квартиры последствия сделки могут быть неутешительными»,- отмечает Игорь Лебедев.
В свою очередь стоимость услуг посредников может по различным оценкам колебаться от 2.5% до 6%.
«В Москве, где в большей части, агентства работают на эксклюзивных договорах процент вознаграждения ориентировочно от 6%. В области, практика заключения эксклюзивного договора встречается редко. Поэтому к стоимости выставленного на продажу объекта, каждое агентство прибавляет в среднем от 2,5 до 5%, что увеличивает время реализации объектов и редко отражает подлинную картину условий продажи»,- отмечает Наталья Левина.
Справедливости ради стоит отметить, что желающие могут сократить стоимость оформления. О том, как можно это сделать рассказывает Наталья Бланкова: «Сэкономить можно на самостоятельном сборе документов. В данном случае, необходимо собрать пакет документов, в частности документы БТИ, ЕИРЦ и паспортного стола. Также сам договор купли-продажи может быть в простой письменной форме, или нотариальной. Услуги нотариуса (заверение договора купли-продажи), как правило, обходиться покупателя от 0,8-1% от суммы сделки. То есть, если у участников сделки не возникает желание оформлять договор купли-продажи в нотариальной форме, они могут этого не делать. Но нельзя, избежать обращения к нотариусу за дополнительными документами, входящими в пакет документов для регистрации сделки (доверенности, согласие супругов и т.д.).
Еще одним способом сохранить свои деньги является правильная технология торга. Для этого стоит помнить, что на ликвидность квартиры и, соответственно, на возможность или невозможность снизить на нее цену, влияет ряд физических и юридических факторов. Так Алексей Шленов считает, что если рассматривать типовую квартиру, то, в первую очередь, на ее стоимость будет влиять местоположение дома. Например, цена квадратного метра в ЦАО и на южной или юго-восточной окраине города может отличаться в два раза. Также весьма значимым фактором является близость к станции метро – это может повысить стоимость квартиры на 10-20%. В пределах одного района большое влияние на цену оказывает категория и состояние дома : стоимость 1 кв.м в современном монолитно-кирпичном доме возрастает по сравнению со старой панельной пятиэтажкой на 30-40%. Первый этаж сразу снижает стоимость примерно на 10% (за исключением квартир на первой линии домов в проходных местах, из которых можно сделать нежилое помещение для коммерческого использования). Окна на шумную улицу – минус 5-10%, столько же может «стоить» и открывающийся из окна вид на промзону или железную дорогу. Последний этаж – минус 2-5%, примерно настолько же может снизить стоимость неприглядный подъезд.
Среди юридических факторов снижающих цену значатся проблемные ситуации с правоустанавливающими документами. Например, когда невозможно исключить претензии к покупателю квартиры со стороны не учтенных при разделе квартиры наследников, супругов и детей, права которых могли быть нарушены. Насколько из-за этого может снизиться стоимость квартиры, оценить трудно, так как есть покупатели, для которых значимость этих факторов не очень велика, но растет число тех, кого это может остановить от покупки. По-прежнему свободная (без альтернативы) квартира стоит дороже, но уже не на 5-7%, как было на быстро растущем рынке, а, может быть, на 3-5%.
Свое виденье снижения стоимости жилья представляет и Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Управляющей компании «Домостроитель». По мнению специалиста, покупка квартиры в строящемся доме может сэкономить до 30% от стоимости квартиры по сравнению с вторичным рынком. Однако, в целом эксперты не считают заключение сделок на стадии строительства безопасным способом снижения стоимости жилья. Вместе с тем вторичный рынок гарантирует большее разнообразие цен и возможности для торга.
«Вторичный рынок – это рынок, который формируют отдельные физические лица, и, соответственно, ценообразование каждого объекта зависит от жизненной ситуации конкретного продавца, от того, насколько быстро ему необходимо продать недвижимость» ,- отмечает Алексей Шленов.
При этом фактически все эксперты советуют обладателям небольших капиталов покупать комнаты или квартиры, а не частные дома.
«Покупателю лучше ориентироваться на комнаты в квартирах в старых панельных или кирпичных домах. С улучшением благосостояния эти объекты всегда можно реализовать без потерь в деньгах, в отличие от щитовых, брусовых домов или других неликвидных вариантов»,- отмечает Игорь Лебедев.
Резюмируя вышеизложенные советы Левина Наталья отмечает: «На мой взгляд, при выборе объекта нужно, как учат психологи, взять листок бумаги, разделить его на две части и в одной написать «хочу», во второй написать «могу». Первое, чтобы сделала - точно определила бы сумму минимума и максимума. Второе – определила бы цель покупки, соответственно, район и желаемые параметры. Дальше посмотрела информацию в печатных изданиях. Позвонила и сходила бы в несколько известных агентств недвижимости, проконсультировалась. Сравнила предлагаемые условия работы, ознакомилась с договорами. Выбрала бы наиболее выгодное для меня, заключила бы договор».
