Рост цен коммерческого метра превышает жилой

Когда речь заходит об инвестировании в недвижимость, то в первую очередь мы думаем о капиталовложениях в загородные коттеджи, квартиры и другие жилые объекты. Однако существуют ещё и площади, имеющие коммерческое предназначение. И точно, частные инвесторы могут эффективно вложить свои средства и в торгово-офисные объекты, так как по прогнозам специалистов их стоимость в будущем будет только повышаться.


Специалисты, работающие в сфере коммерческой недвижимости, солидарны во мнении, утверждая, что в Москве (и не только) наблюдается острая нехватка площадей, предназначенных для коммерческого использования: офисов, складов, помещений для торговли и т.д. Особенно остро отражается эта нехватка на малых и средних предприятиях. Что касается крупных, богатых фирм, то они легко решают свои вопросы с площадями, возводя свои офисные здания или выкупая целые этажи в крупных бизнес-центрах, имеющих класс А+. А для строителей и риэлторов именно такие «оптовые покупатели» и являются самыми желанными и любимыми клиентами.


Кроме того, рынок коммерческой недвижимости не особо интересует частных инвесторов, поскольку содержит достаточно серьёзных игроков. Как рассказывает Александр Черников, директор отдела коммерческой недвижимости фирмы «Московские огни», крупные девелоперские структуры (ЗАО «Сити Гало» и ЗАО «ROSS Group») очень заинтересованы в новостройках коммерческой недвижимости. Обладая большим капиталом, эти компании доводят строительство коммерческих центров до завершения, а потом продают или сдают в аренду объекты по очень высоким ценам. Именно поэтому частному инвестору «ловить» на рынке коммерческой недвижимости нечего. Однако, ссылаясь на народную мудрость, можно утверждать, чем труднее достать заветный плод, тем он и слаще.


Стоит отметить, что недвижимость Москвы, имеющая коммерческий характер, неуклонно возрастает в цене, а в последние 5-7 лет она вообще достигла «пика» привлекательности для капиталовложений. На этот счёт эксперты говорят, что сегодня рынок коммерческой недвижимости повторяет такой же «фортель», как и в 2006 году.


Помимо этого, аренда коммерческой недвижимости также приносит хорошие дивиденды. Сергей Есинов, сотрудник риэлтерского агентства «Савва», комментирует, что всего за 4-8 лет (что зависит от региона) владелец офисного помещения или торгового зала окупит свои вложения.


Инвестируем в строительство


Александр Черников говорит, что частным инвесторам предлагаются для капиталовложений объекты, которые находятся на начальных этапах строительства. При этом такая ситуация наблюдается абсолютно во всех сферах рынка коммерческой недвижимости, что обусловлено дефицитом.


Что касается размеров площадей, то сегодня купить небольшое помещение (100 кв. метров) невозможно. Ещё несколько лет назад (3-4 года) можно было рассчитывать на приобретение помещения для небольшого магазинчика, однако это в прошлом.


Цена 1 кв. метра коммерческой недвижимости, которая находится на стадии возведения, зависит, прежде всего, от месторасположения, площади и окончания строительства. Стоимость объекта тем выше, чем объект ближе к сроку его сдачи, а также чем меньше его площадь. Сдаётся объект Госкомиссии, после чего его цена возрастает на 20%. Как считает Александр Черников, приобретая объект на начальных стадиях строительства, частный инвестор по окончанию его строительства может рассчитывать на инвестиционную прибыль, равную 30-40% годовых.


Приведём некоторые цифры. Офисное помещение в районе «Щукинской» можно приобрести по цене 4500 долларов за кв. метр. Выложив 3750 долларов за кв. метр можно получить коммерческую недвижимость в районе «Савеловской». Самые же приемлемые цены предлагает бизнес-центр Подольска (2800 долларов за кв. метр), который в данный момент времени строится.


Пробуем инвестировать в готовое


Да, частному инвестору не легко, ведь ему в буквальном смысле слова необходимо «ловить» подходящие предложения, хоть на вторичном, хоть на первичном рынке недвижимости. Например, воспользовавшись Интернетом, узнаём, что в данный момент продаётся административный комплекс, имеющий два 4-х этажных здания в районе станции метрополитена «Бауманская».


Административный комплекс имеет площадь 1200 кв. метров, приобрести которую целиком можно за 4,9 миллиона долларов. Продавец готов разбить объект на небольшие офисные блоки, имеющие размеры от 80 кв.м., но при этом он изменяет цену с 4100 долларов за кв. м. до 5900 долларов за кв. метр.


Таким образом, можно подсчитать, что продавая объект по частям, продавец получит гораздо большую сумму (7, 08 млн., а не 4,9 млн. долларов). При стечении благоприятных факторов частные инвесторы могли бы раскупить комплекс по частям, однако этому не суждено было случиться: продавец сумел найти покупателя, который забрал здание полностью. Вот здесь наглядно и отображается, что частному инвестору на рынке коммерческой недвижимости очень тяжело.


Юридическая сторона вопроса


Частного инвестора, вкладывающего свои средства в коммерческую недвижимость, не должны поджидать «правовые капканы». Константин Егоров, занимающий руководящую должность в юридической компании «КМ Консалтинг», объяснил, что человек, желающий инвестировать в коммерческую недвижимость, может приобрести несколько помещений, например, под офисы. Все нежилые помещения, как правило, принадлежат владельцу здания. Поэтому для совершения сделки необходимо:


  –  Оформить паспорт БТИ на офисы, которые интересуют частного инвестора;


  –  Обозначить эти помещения «в натуре», проверяя наличие у владельца документов, подтверждающих его право собственности;


  –  Заключить договор купли-продажи;


  –  Зарегистрировать договор купли-продажи в регистрационной службе РФ;


  –  Юридически закрепить переход прав собственности к новому владельцу.

Согласно федеральному закону № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов» в стоящемся здании площади приобретаются в соответствии с договором долевого участия.


По-другому обстоит дело при приобретении торговых площадей, где процедура носит название «переуступка прав аренды». Имеющиеся в торговых центрах павильоны являются собственностью владельцев этих центров, а права на их аренду распродаются ещё при возведении объектов. Многие же владельцы торговых центров сдают в аренду торговые павильоны только на этапе строительства. Частым является случай, когда те, кто купил права на аренду на первых этапах строительства, можно сказать «за копейки», при сдаче объекта в эксплуатацию продают их гораздо дороже тем, кто действительно планирует открыть магазин. Обратите внимание, что покупатель, помимо значительной суммы за право на аренду, ежемесячно выплачивает арендную плату собственнику центра.


Руководитель компании «Blackwood» Марина Маркарова говорит, что основная особенность подобных сделок заключается в том, что при изменении собственника условия договора аренды остаются неизменными.


Что касается торговых павильонов, которые стоят отдельно, то и здесь возможна переуступка прав. Приведём пример. Покупатель заплатил 380 тыс. долларов за переуступку прав аренды торговых помещений, площадью 596 кв. метров. После совершения сделки новый арендатор стал ежемесячно выплачивать арендную плату владельцу помещения равную 100 тыс. рублей. Тем не менее, при приобретении прав на аренду площадей необходимо быть очень осторожными: во избежание недоразумений и проблем при совершении сделки нужно убедиться, что собственник уведомлён о смене арендатора.


Бывшая квартира – оптимальный вариант


Эксперты по коммерческой недвижимости утверждают, что дабы частному инвестору избежать лишней «головной боли», ему стоит обратить внимание на другой вариант. Специалисты предлагают инвестировать в квартиру на первом этаже и потом вывести её из жилого фонда. Этот вариант является оптимальным, так как владелец бывшего жилья всегда сможет найти арендатора, ведь существует большое количество мелких и средних фирм, которые нуждаются в небольших помещениях для организации своей деятельности.


Как отмечает руководитель отделения «Третьяковское», ООО «Пересвет-Недвижимость» Наталья Алиханова, стоимость квартир на первом этаже меньше на 8-10%. Однако не стоит забывать, что дом должен находиться на проходной, оживлённой улице вблизи станции метро и крупных транспортных развязок.


Предположим, что заплатив 300 тыс. долларов, можно приобрести квартиру площадью 73,2 кв. метра. А вот Ирина Жаровой-Райт, президент инвестиционной группы Sesegar утверждает, что переведённая в нежилой фонд эта квартира будет стоить как минимум 600 тыс. долларов.


Подтверждением этого является и найденное в Интернете объявление, в котором владелец помещения, переведённого в нежилой фонд, но требующего капитального ремонта, хотел цену в 10 тыс. долларов за кв. метр.


Кроме того, такой объект чрезвычайно выгодно сдавать в аренду. Сдавая жилую квартиру, вы можете рассчитывать на арендную плату, равную 1400 долларов в месяц, а если это офисное помещение, то вы можете просить в 2,5 раза больше, то есть 3500 долларов в месяц.


При этом вам совершенно не нужно задумываться над обустройством помещения, ведь в отличие от арендаторов квартир, которые требует наличие современной и качественной мебели, арендаторы офисных помещений решают этот вопрос самостоятельно. В бывшей квартире может располагаться не только офис, но и небольшой магазин, салон красоты, стоматологический кабинет, ювелирная мастерская и т.д. Если же окна помещения выходят на красную линию, выход из метро, многолюдную остановку, тогда, по словам Натальи Алихановой, можно организовать дополнительный заработок, разместив без обязательного согласования с жильцами рекламу над окнами квартиры.


Несмотря на значительные преимущества, у квартир, выведенных из жилого фонда, есть один недостаток – высокие расценки на коммунальные услуги.


Итоги


В связи с тем, что коммерческая недвижимость в настоящее время особенно востребована, инвестируя в неё, можно хорошо заработать. Однако частному инвестору не стоит соперничать с крупными, многомиллионными компаниями, которые выкупают целые здания и этажи. Этот сегмент рынка не для него. А вот покупка квартиры на первых этажах жилых домов и выведение её из жилого фонда с целью устроить в ней офис, магазин, парикмахерскую – оптимальный вариант, который вполне реален и достаточно выгоден.


По данным Журнала о недвижимости MetrInfo.ru