Квартира как объект недвижимости. Предпродажный ремонт.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Также в категорию объектов, подлежащих государственной регистрации входят воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. К недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
При государственной регистрации объект недвижимости проходит обязательную процедуру лицензированной оценки, которая включает в себя расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. Зачастую, стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения оценочной экспертизы, ее стоимость может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.
Оценку производят в таких случаях как: при необходимости разделения наследства (для нотариуса), при разделе имущества в суде, при выдаче кредита под залог квартиры (ипотека). Процедура проведения оценки независимым оценщиком имеет статус официального документа доказательственного значения и может быть использован в суде при рассмотрении дел, связанных с определением размера компенсационных выплат.
К квартире, как к объекту недвижимости, предъявляются требования, на основании которых она подлежит использованию.
Требования к квартире:
1) это должна быть отдельная квартира;
2) наличие подключения к электрическим, паровым или газовым системам отопления;
3) наличие обеспечения горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;
4) наличие исправных сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши (для квартир на последних этажах).
5) здание, в котором расположен предмет ипотеки, должно отвечать следующим требованиям:
6) не находиться в аварийном состоянии;
7) не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;
8) иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент;
9) иметь металлические, железобетонные или смешанные перекрытия (допускаются 10)деревянные перекрытия при согласие страховщика застраховать данный объект).
Предпродажный ремонт квартиры.
На рынке продаж большую ценность имеют квартиры, имеющие правильную предпродажную подготовку. Такие объекты продаются в более короткие сроки, чем аналогичные им квартиры. Логика предпродажной подготовки: повышение конкурентоспособности объекта недвижимости.
Цена и качество.
При сравнении квартиры с аналогичными объектами, выставленными на рынке, профессиональные оценщики пользуются системой поправок. Величина поправки на общее состояние квартиры определяется экспертным путем на основе сложившихся на дату оценки цен на стройматериалы и работу, рассчитывается она исходя из объема работ, которые необходимо выполнить в каждом конкретном случае. Расценки примерно таковы: косметический ремонт — $50-100 за 1 кв. м, капитальный ремонт — $150 за 1 кв. м, евроремонт — $200-500 за 1 кв. м.
На цену квартиры влияют: метраж, расположение, физическое состояние квартиры и дома, расположение окон, высота потолков, а также множество факторов экологического, социально-демографического характера, в соответствии с которыми среднерыночная цена и корректируется.
Неустранимые недостатки.
При оценке квартиры профессиональный оценщик обязан предупредить покупателя и о неустранимых недостатках объекта. Подобные минусы недвижимости чаще всего связаны с непрофессионализмом отдельных застройщиков и их невниманием к требованиям покупателей и особенностями объемно-планировочных решений. К неустранимым недостаткам относятся: местоположение квартиры, расположение дома (к примеру, если под домом пролегает линия метрополитена, квартиру либо сложно продать, либо она не продаётся вообще), несносимые несущие перегородки, отсутствие балкона, мусоропровода, лифта, недостаточное количество комнат, плохие соседи, трещина несущей стены.
Делать ли ремонт?
Задаваясь этим вопросом следует ориентироваться на внешний вид квартиры, достаток продавца, категорию продаваемого жилья, престижность района и статус потенциальных покупателей. От этого напрямую зависит размер вложений в ремонт, но надо помнить, что окупаются затраты лишь наполовину. Когда очевидно, что привести в порядок жилье, которое лет 10 не ремонтировалось, задешево не получится, проще и выгоднее сделать вид подготовки к ремонту. Убрать мебель, сломать доисторическую антресоль, оторвать плинтуса, где-то замазать трещины и тем самым облегчить проведение ремонта будущим жильцам.
В большинстве случаев лучшим решением может оказаться простая уборка квартиры. Выбросить старые вещи, складируемые годами на балконе, поменять лампочки на более мощные, отмыть все до блеска, заменить старые выключатели, розетки, дверные ручки на более современные недорого стоит, но повышает шансы квартиры понравиться покупателям.
Заключение.
Оценка недвижимости потенциальным покупателем начинается ещё на подходе к дому.
Инфраструктура района, двор, подъезд, лестница, лифт, двери — все это имеет значение едва ли не большее, чем наличие в квартире стеклопакетов и итальянской сантехники. Надписи на стенах или ободранные соседские двери плохо влияют на восприятие квартиры. Напротив, если даже дверь продаваемой квартиры не слишком презентабельна, но на лестничной клетке чистота и порядок, покупатель скорее отнесется благосклонно к этому варианту. Дверь заменить проще, чем соседей.
