Просто и подробно о квартирном обмене

Дабы не растекаться мыслью по древу, начнём с определений…

Договор мены — это договор, по которому одна из сторон обязуется передать другой стороне в собственность один товар в обмен на другой. При этом каждая из сторон сделки является продавцом того товара, в нашем случае объекта недвижимости, который она передает в обмен, и покупателем товара, который получает взамен.

Бартер (товарный обмен) - хозяйственная операция, которая предусматривает проведение расчетов за товары (работы, услуги) в любой иной форме, чем денежная, включая любые виды зачета и погашения взаимной задолженности, в результате которых не предусматривается зачисление средств на счета продавца для компенсации стоимости таких товаров (работ, услуг).

Обмен квартир в Москве же в наших условиях - это продажа недвижимости с одновременной покупкой альтернативного жилья за сумму меньшую (с получением разницы в ценах) или большую (с доплатой).

Бартер: прошлое, настоящее, будущее

Бартер - основа для возникновения денег. В качестве единицы обмена и оценки стоимости других товаров, в разные века, использовались и домашний скот, и древнейшие предметы роскоши: меха, металл, оружие и др. Уже в середине 18 века в России договора поставки и мены были урегулированы правом и практически не имели аналогов в зарубежном законодательстве того времени.

Договор мены получил признание еще до издания ГК: Декретом СНК РСФСР «Об обмене» от 24.05.1921 года был разрешен крестьянам и кустарям товарообмен с государством. В отличие от товарообмена предыдущего периода, это уже настоящая гражданско-правовая сделка мены: отношение обмена устанавливается по свободному соглашению сторон.

Многосторонним соглашением по договору международной купли-продажи является: «Конвенция о договорах международной купли-продажи товаров» (Вена, 11 апреля 1980 г.)

Виды обмена

Всего существует четыре вида обмена квартир. Ознакомимся с ними поближе.

Неравноценный обмен

Заключается в обмене недвижимости неравноценной по стоимости или жилплощади. Обычно разница компенсируется за счет доплаты одного из участников сделки, того что получает большую жилплощадь или жилплощадь лучшего качества. Доплата может быть осуществлена как в материальной, так и натуральной форме, то есть машинами, гаражами, дачами, да чем угодно, исходя исключительно из потребностей участников сделки.

Равноценный обмен

Когда в ходе сделки происходит обмен квартир, равноценных по стоимости, жилплощади и другим характеристикам. Обычно такая ситуация возникает при смене места жительства.

Съезд

Вид обмена, при котором несколько более маленьких квартир обмениваются на одну большую.

Разъезд

Антипод предыдущего вида обмена, при котором одна большая квартира обменивается на несколько поменьше.

Налогообложение

Налогообложение бартерных операций осуществляется на общих основаниях, начисление НДС также осуществляется по общему правилу.

Каждый субъект предпринимательской деятельности имеет право самостоятельно определять цены на товары/роботы/услуги, это касается и бартера, однако для целей налогообложения бартерных операций важно применять обычные цены.

Согласно Законодательсву:

  –  Ставка пошлины при обмене недвижимости составляет 1 % от суммы договора (заявленной стоимости недвижимости, имеющей большую стоимость).

  –  Доход не облагается налогом на прибыль, если общая площадь такого жилого дома, квартиры или части квартиры, комнаты, садового дома не превышает 100 квадратных метров.

  –  Если площадь недвижимого имущества превышает 100 квадратных метров, то часть дохода, пропорциональная сумме такого превышения, подлежит налогообложению за ставкой в размере 1 процента от стоимости такого объекта недвижимого имущества.

  –  Если вы продаете недвижимость в текущем году не впервые, и/или площадь отчуждаемой вами недвижимости больше 100 квадратных метров, налог на доходы физического лица — 50% от 1% договорной стоимости недвижимости, подлежащей обмену.