Все, что вы хотели знать о перепланировках жилья в Москве.

Любому человеку свойственно стремиться к новизне. И если надоедает старый гардероб, то что говорить о жилье? Можно, конечно, купить новую мебель, поменять гардины и наклеить свежие обои. Однако надоевшая конфигурация квартиры никуда не денется, кухня останется тесной, коридор - длинным, прихожая - крошечной, после установки стиральной машинки в ванной не повернешься... А в это время специализированные журналы по дизайну будоражат фантазию идеями кабинетов в английском стиле и кухнями-столовыми в итальянском духе.

Тут уж невольно изойдешь от черной зависти к обладателям жилья улучшенной планировки в новостройках: типовые квартиры дают мало простора для творчества. Их владельцам остается один выход - перепланировка. С каждым годом все больше людей решаются на серьезные трудо- и денежные затраты ради того, чтобы изменить надоевшую квартиру брежневской серии или малогабаритную "хрущевку" до неузнаваемости. И каждый год наступают на одни и те же грабли, искренне считая, что перестройка жилья (которую многие отчего-то называют "евроремонтом") начинается с кувалды для сноса межкомнатных перегородок, а потом столь же искренне удивляясь, почему соседи подают на них в суд и выигрывают…

Ликбез
Перепланировка - изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в техпаспорт. Переустройство же представляет собой установку, замену либо перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, опять-таки требующее внесение изменения в технический паспорт. Безусловно, возможно одновременное проведение и того, и другого.

Твердо знать вам необходимо только одно. Обычный ремонт квартиры, монтаж встроенной мебели, устройство антресолей с незначительным изменением общей или жилой площади, а также замена труб и прочих элементов инженерного оборудования на аналогичные по параметрам и не требующие перестановок, можете спокойно проводить без согласований. Для всех остальных работ (вплоть до остекления балкона или лоджии) вам потребуется в обязательном порядке получить разрешительную документацию. Какие же это работы?

Перепланировка:

  –  Разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные);

  –  Устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные);

  –  Устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении помещений по горизонтали);

  –  Устройство проемов в перекрытиях (при объединении помещений по вертикали);

  –  Устройство внутренних лестниц;

  –  Заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах;

  –  Устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;

  –  Устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен;

  –  Изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок);

  –  Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) с сохранением конструкций, отделяющих балконы, лоджии от внутренних помещений (т.е. не предусматривающее объединения внутренних помещений с лоджиями и балконами и превращения остекленных балконов и лоджий в эркеры);

  –  Остекление лоджий и балконов;

  –  Создание, изменение входов (с устройством крылец или лестниц), входов-тамбуров;

  –  Ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов;

  –  Устройство лоджий, балконов;

  –  Изменение формы (пластики) существующих лестниц (крылец), в том числе с устройством пандусов;

  –  Создание тамбуров (в том числе с устройством раздвижных и "карусельных" дверей) и витрин в пределах габаритов существующих элементов зданий, строений, сооружений (крыльцо, пандус,дебаркадер, стилобат) площадью до 30 м2, не предусматривающее иное, чем тамбур или витрина, функциональное использование и присоединение (занятие) дополнительного земельного участка;

  –  Замена столярных элементов фасада (с изменением рисунка);

  –  Установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн, защитных сеток и т.п.), а также элементов, обеспечивающих беспрепятственное передвижение маломобильных групп населения: выжимных телескопических лифтов, двухрядных поручней и т.д;

  –  Изменение материалов и пластики внешних конструкций, балконов и лоджий;

  –  Объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями.

Переустройство:

  –  Перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь;

  –  Устройство (перенос) туалетов, ванных комнат, кухонь;

  –  Перестановка нагревательных (отопительных) и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные лоджии, балконы) без прокладки дополнительных подводящих сетей;

  –  Установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;

  –  Замена и (или) установка дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (исключая устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления).

Нюансы
Сегодня за разрешением на переустройство помещений обращаются многие владельцы комнат в бывших общежитиях и коммуналках, которые намерены расширить жилое пространство. Вместе с ними озабочены расширением жилплощади хозяева бывших "малосемеек", желающих присоединить к своим квадратным метрам места общего пользования - балконы и часть коридора. Жильцы стандартной квартиры все чаще желают совместить санузел с ванной, стену в коридоре и за счет этого увеличить полезную площадь жилой комнаты.

Также популярно купить две соседние квартиры и переоборудовать их в одну большую. Впрочем, встречается и обратный вариант - люди, сделавшие перепланировку и объединившие две квартиры, позже желают их разъединить: либо детям потребовалось обособленное жилье, либо квартиру нужно дороже продать (не секрет, что две "двушки" уйдут по куда большей цене, нежели одна четырехкомнатная).

Но при этом стоит знать, что по существующему в Москве законодательству полностью запрещены следующие виды перепланировок:

  –  ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в т.ч. затруднение доступа к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;

  –  полный демонтаж несущих конструкций;

  –  увеличение площади кухни, сан. узла, ванной за счет жилого помещения;

  –  увеличение площади жилого помещения за счет кухни, сан. узла, ванной;

  –  перенос кухни на территорию жилого помещения;

  –  установка радиаторов и устройство полов с подогревом на лоджиях и балконах;

  –  ликвидация / уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;

  –  выход из помещения, оборудованного унитазом, в жилое помещение;

  –  объединение жилого помещения и кухни при наличии газовой плиты.

В том, что любое изменение в конструкции квартиры должно быть тщательно взвешено и согласовано с проектными и контролирующими органами, нет сомнений - дома строились по жестким нормам, где все конструкции четко продуманы и связаны друг с другом. Даже вырубка простого проема в стене может привести к самым непредсказуемым последствиям для здания. К тому же самостоятельно вы вряд ли определите, к какому виду относится та или иная стена в квартире (к примеру, в массовой серии 70-80-х годов - 96-й - все стены являются несущими). Порой даже специалисты затрудняются это сказать, и тогда приходится поднимать архивы проектных организаций.

Кроме стен, владельца жилья, задумавшего перепланировку, ожидает масса других тонкостей. Он не может просто так взять и перенести санузел в другое место в квартире - по СНиПам туалет и ванная не могут располагаться в районе жилых зон верхних либо нижних квартир, поэтому переустройство возможно только за счет коридора. Задумка набить жилье современной встроенной бытовой техникой в обязательном порядке нуждается в согласовании с коммунальными службами, поскольку необходимо знать мощность электропроводки во всем доме (в противном случае после вашей перепланировки она выйдет из строя).

Как видим, проблем может возникнуть сколько угодно. Даже в случае установки систем кондиционирования и спутниковых "тарелок" - недаром они включены в перечень мероприятий по перепланировке помещений, для них необходимо получение отдельного разрешения. На самом деле, это не прихоть чиновников. Только представьте себе: вы установили сплит-систему, а в доме начинается ремонт фасада. Строительная люлька поднимается наверх и сносит агрегат от сплита. Кто виноват? Конечно, вы, поскольку установили систему без разрешения. Подобные прецеденты не раз случались, жильцы подавали иски на управляющие компании и проигрывали суды. Но даже имея соответствующее согласование, все равно они должны были бы в случае необходимости (тот же ремонт здания) снять за свой счет с наружной стены антенну или выступающую часть кондиционера.

Порядок
Итак, вы твердо собрались сделать переоборудование квартиры. Не спешите заказывать проект - это ошибка многих. Помните: наличие проекта отнюдь не является законным основанием для перепланировки и переустройства. Сначала вы должны пройти все необходимые инстанции, поэтому главное для перестройки жилья -получить разрешение на нее.
Ваш первый шаг – собрать пакет первичных документов. В них входят:

  –  Действующий поэтажный план БТИ;

  –  Экспликация к поэтажному плану БТИ (форма № 22);

  –  Свидетельство о собственности (или договор купли-продажи);

  –  Выписка из домовой книги;

  –  Копия финансово-лицевого счета;

  –  Техническое заключение (выполняется лицензированной организацией);

  –  Проект, выполненный лицензированной организацией;

  –  Договор на технадзор (заключается с проектной организацией);

  –  Согласие собственников прилегающих квартир;

  –  Страховка (на время проведения строительно-монтажных работ);

  –  Договор на вывоз мусора;

  –  Договор на технадзор с балансодержателем домового имущества.

К ним прилагаете собственное письменное заявление и отправляетесь по инстанциям согласовывать. Визы придется получать в пожнадзоре, Госсанэпиднадзоре, жилищной инспекции, газовой инспекции, в Архитектурно-планировочном управлении, у балансодержателя вашего дома, а также в Мосгорэкспертизе (если задуманная вами перепланировка относится к разряду сложных).

Сами понимаете, чтобы протоптать все эти «круги ада» самостоятельно, нужно иметь уйму свободного времени и безграничный запас терпения для общения с чиновным людом всех мастей. Многие, не обладающие столь выдающимися борцовскими качествами предпочитают препоручить свои заботы посредническим структурам, в обилии предлагающим свои услуги в прессе и через Интернет. Но в этом случае вы должны быть готовы к тому, что расходы окажутся намного выше, чем простые пошлины за выписку справок.

В каждой согласовывающей организации вы на плане БТИ объясняете на пальцах, что хотите перестроить в своей квартире - от сноса стен до количества устанавливаемой бытовой техники. В заявлении указываете срок производства строительных работ (максимум – четыре месяца) и их режим. Помните, что шуметь молотком вы или наемные рабочие имеют право только в будние дни с 9.00 до 19.00. Однако все равно лучше предупредить соседей о масштабном ремонте в квартире, дабы избежать массового потока жалоб. Но это еще не все. Если вы живете в ТСЖ, то должны предоставить решение общего собрания жильцов товарищества об их согласии на перепланировку (вместе с копиями тех страниц устава ТСЖ, где говорится о правомочности собрания решать такие вопросы).

Далее ваше заявление рассматривает Мосжилинспекция. И еще вопрос, даст ли она положительное заключение - до 15 процентов заявителей получают отказ, если перепланировка может нарушить санитарные, пожарные нормы, повредить конструкциям здания.

Получив на руки положительное заключение, вы можете смело начинать работы, предварительно зарегистрировав их факт в управляющей вашим домом организации и согласовав там же различные технические детали, типа порядка вывоза строительного мусора и тому подобных мелочей. Все это отражается в специальном журнале, который вам выдадут для обязательного ведения. Если перепланировку вы осуществляете самостоятельно, то и журнал заполнять вам, а потом и отчитываться по всем пунктам, там прописанным. Если же подрядчиком выступает специализированная строительная фирма, то «бремя» журнала ложится уже на нее.

Далее – уже последние штрихи. Если выдержаны заявленные сроки работ и при перепланировке не допущено серьезных отклонений от номенклатуры и регламента работ, Мосжилинспекция совместно с представителями районной управы создают приемочную комиссию, по итогам обследования которой составляется и утверждается акт о завершенном переустройстве, который регистрируется в БТИ. И все!

Постскриптум
Кому-то покажется, что путь слишком длинный. Получать согласие собственников, писать гору бумаг, отстоять огромные очереди… Не проще ли взять да и сделать капремонт с помощью шабашников быстро и без проблем?
Можно и так. Но, во-первых, не забудьте о соседях - им в любом случае не понравится постоянный грохот в подъезде, которым сопровождается любая перепланировка. Если никаких разрешительных документов у вас нет, то визит контролирующих органов неизбежен. За ним последует штраф. И проходить все вышеперечисленные инстанции вы будете в любом случае. А если в результате согласовать самостийное переустройство не удастся, вас затаскают по судам. И заставят-таки все вернуть на свои места вплоть до угрозы принудительного выселения из переоборудованной квартиры. И вам это надо?
Во-вторых, в любом случае факт незаконного переустройства рано или поздно выплывет при сделках купли-продажи и наследовании жилья. Любое отклонение от плана квартиры, зарегистрированного в БТИ, любое изменение метража никак не скрыть. И тогда перепланировка станет настоящим камнем преткновения в вашем желании обменять недвижимость на хрустящие купюры...