Что делать с «опоздавшим» застройщиком?
Каждый из нас слышал о такой ситуации, когда покупатели вкладывают средства в дом, находящийся на стадии котлована, а потом не могут дождаться того времени, когда строительство окончится и объект будет сдан в эксплуатацию. Специалисты отмечают, что задержка в 1-2 года на рынке недвижимости Москвы стала обычным явлением, а некоторые компании не испытывают вины и при 4-х летнем опоздании. И что в этой ситуации делать? Бежать в суд для спасения своих вложений или сидеть и ждать, пока компания-застройщик решит свои неурядицы? Давайте попробуем в этом разобраться.
Среди наших палестин отклонение от сроков при строительстве – дело привычное. Подтверждением этого являются шедевры отечественной киноклассики: в 30% фильмах одним из героев являлся начальник какого-то «СУ №15», отличавшийся зловредностью, так как постоянно срывал сроки введения значительного народнохозяйственного сооружения. Завершается кинолента тем, что служащие народу и только народу дяди из обкома-райкома «ругали» и «наказывали» нерадивого начальника, благодаря чему объект возводился точно в срок. Да, не зря киноиндустрию называют фабрикой грёз…
А казалось, что хуже быть не может
Прошло время, на смену плановой пришла рыночная экономика, но явление с задержкой сроков строительства не пропало, а только повернулась к нам своим боком, причём не лучшим. А в связи с кризисом оно вдобавок и обострилось. Как отмечает Сергей Кузнецов, занимающий должность адвоката в Коллегии адвокатов МО «Центр», работа многих строительных компаний подобна деятельности финансовых пирамид: полученные деньги застройщики направляли на возведение новых объектов, а вклады соинвесторов помогали завершить строительство. Изменения в макроэкономике привели к уменьшению потока инвесторов (покупателей), финансовые системы отказывают фирмам-застройщикам в кредите, поэтому компаниям ничего не остаётся делать, как останавливать строительство.
Среди «проблемных» строительных объектов специалисты выделяют 4 вида:
1. Документы на строительство готовы, финансы имеются, но компания-застройщик не начинает работы по возведению объекта.
2. Возведение объекта началось без разрешения, однако деньги по договорам уже были переведены строительной компании.
3. Строительство приостановлено, а готово лишь несколько этажей или возведена только «коробка». Сдача объекта должна была осуществиться более 1 года назад. В официальных письмах, обращениях в СМИ компанией-застройщиком было объявлено об отсутствии средств для продолжения строительства.
Сергей Кузнецов комментирует, что независимо от того, к какому виду принадлежит ваш «проблемный» объект, вам необходимо в ближайшие сроки направить заявление о расторжении договора с компанией-застройщиком и взыскании ущерба. И чем быстрее вы это сделаете, тем больше у вас есть шансы получить свой вклад обратно, так как в связи с тяжёлым финансовым положением финансовые средства или активы строительной компании быстро иссякнут.
4. Объект построен, но сдача его в эксплуатацию затягивается. Этот вид «проблемных» объектов отличается от трёх рассмотренных выше, так как затягивание сроков уже не связано с финансовой стороной вопроса.
Когда браться за «оружие»?
Естественно, чтобы не накликать на себя негодование потенциальных хозяев квартир, застройщик вам будет обещать возобновление работ в ближайшее время. Но вот всем потребителям важно знать, ближайшее время – это когда? Когда можно смело утверждать, что объект сдан не будет? А какие ещё есть признаки, что пора браться за «оружие» и смело выходить на «тропу войны» со строительной компанией? На эти вопросы нам отвечают эксперты.
Татьяна Степанова, директор юридической компании ГК «Пионер» утверждает, что сигналом для начала «войны» должны стать «завтраки», которыми кормит вас застройщик. Если вас интересуют конкретные сроки, то их нет! Добропорядочный застройщик в случае задержки сроков сдачи объектов должен уведомить своих покупателей об их настоящих причинах. Кроме того, это должно отразиться в подписании дополнительных договоров с новыми установленными сроками.
Ольга Варакутина, руководитель отделения агентства недвижимости «Московский ипотечный центр» говорит, что нельзя все случаи задержки строительства сводить к одной причине – нехватке финансовых средств. Причины могут быть самые разные, например, строительство сбивается со своих сроков из-за трудностей сноса гаражей-ракушек. Таким образом, если сроки сдачи дома были 1-1,5 года назад, но вы видите, что работы на объекте ведутся, этажи строятся один за другим, то стоит прислушаться к словам и обещаниям застройщика. Кроме того, специалист утверждает, что и крайних дат, по наступлению которых вы начнёте «контрнаступление», тоже устанавливать не стоит. Так как может быть случай, когда просрочка составляет 4 года, но объект уже полностью возведён, но не принят ГК. Однако если по истечении этого времени работы так и начались или заморожены, тогда время действовать.
Советник президента финансово-строительной фирмы «Лидер» Григорий Алтухов комментирует, что систематическое отслеживание хода строительства – наилучший метод определения, что с объектов всё в порядке. И для этого совершенно не нужно ездить на строительную площадку и контролировать работу строителей, достаточно хотя бы раз в месяц посещать сайт компании-застройщика и смотреть фотографии объекта, определяя темпы его возведения. И если за 2-3 месяца работы отстроено только часть этажа, тогда следует задуматься, ведь вероятнее всего, что сроки сдачи объекта будут нарушены. Если вы наблюдаете такую картину на интересующем вас объекте, проанализируйте работу компании на других её проектах, а также изучите прессу. Если вы обнаружите негативные тенденции в работе компании, тогда обратите внимание – компания имеет проблемные моменты в строительстве одного (нескольких) объектов или же они охватили всю её деятельность.
Финансовая сторона вопроса
С расторжением договора с компанией-застройщиком не стоит торопиться и с экономической точки зрения. Почему? Да потому, что пусть вы выиграете дело, пусть у строительной компании будут средства для погашения задолженности, но вы всё равно останетесь в проигрыше, ведь компания выплатит вам только то, что заплатили вы, и ни центом больше. А как же инфляция? А её не учитывают, и поэтому, вложив когда-то 100 тыс. долларов, вы их и получите, но только вот их покупательная способность уже будет гораздо меньше. Как советует Ольга Варакутина, прежде чем предпринимать какие-то действия, подумайте, сможете ли вы приобрести на эти деньги достойный объект, а потому стоит ли забирать вклад.
Если говорить о пени, штрафах и неустойках, то отсудить их практически невозможно. До даты вступления в силу закона «Об участии в долевом строительстве» (1 апреля 2005 года) оформление осуществлялось с помощью применения разнообразных схем, например, вексельной, когда покупатель приобретал у компании-застройщика вексель, погашение которого предусматривалось не деньгами, а квадратными метрами (квартирой). Естественно, обратившись в суд и предъявив вексель вам ничего «не светит» помимо суммы, обозначенной в ценной бумаге.
Руководитель ГК «Пионер» Татьяна Степанова говорит, что в практике были случаи, когда судом выносилось решение на пользу вкладчика согласно законам «О защите прав потребителей» и «Об участии в долевом строительстве», но никто вам не скажет, получили ли участники на самом деле эти деньги.
Что касается сегодняшнего времени, когда ФЗ № 214 действует, то компании-застройщики по-прежнему используют «серые», выгодные для себя схемы. А те новостройки, которые продавались согласно всем нормам и правилам указанного закона, ещё имеют запас времени до установленного срока сдачи.
Сергей Кузнецов комментирует, что в связи с мизерным количеством объектов, которые строятся в московском регионе по закону № 214, в практике подобных случаев ещё не наблюдалось. Солидарна с ним и Ольга Варакутина, которая отмечает, что такая практика появится как минимум через 5 лет.
Однако в Юридическом департамента Холдинга «МГСН» рассказывают, что случаи, когда судом была взыскана неустойка по договору о долевом участии, всё же были. К ним относится 2 прецендента: 1) решение по иску физического лица к ЗАО «Кунцево-Инвест» Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 14.01.2007; 2) постановление №09АП-8216/2008-ГК от 23 октября 2008 года Девятого Арбитражного апелляционного суда. Как видим, такие случаи единичны.
Какие предпринимать действия?
Если на этот вопрос дать ответ в двух словах, то необходимо в судебные органы подать заявление с претензией вернуть квартиру или деньги. Естественно, претендовать на квартиру можно только в том случае, если строительство окончено. Если же на месте обещанного дома существует только котлован, тогда вариант один – деньги.
Как бы просто не звучало, но в действительности обращаться в суд – дело не из лёгких. Так, например, специалисты «МГСН» рассказывают, что в случае существующих в приложенных к заявлению документах каких-либо ошибок, просчётов в сумме госпошлины и др., разбирательство может затянуться на несколько месяцев, так как судебные органы не примут заявление, потребуют исправить недочёты, и может быть не один раз. Также в судовой практике часто встречается ситуация, когда истцу возвращают документы без объяснения причин. В этом случае заявителю необходимо потребовать их конкретное указание.
Таким образом, если вы не являетесь «акулой» юриспруденции, то в этот «полный хищниками мир» лучше не соваться. Наилучший выход из этой ситуации – обратится к хорошему юристу, который имеет положительный опыт решения данных дел.
Несколько иного мнения придерживается Татьяна Степанова, руководитель ГК «Пионер». Специалист отмечает, что предпринимать действия необходимо ещё на этапе подписания договора, а не после появившихся сомнений на счёт добропорядочности застройщика. По словам Степновы именно во время подписания договора покупатель должен обратить внимание на свои права при нарушении компанией-застройщиком своих обязательств. Помимо этого, юрист отмечает, что особенность отечественной судебной системы заключается в том, что судовой процесс может длиться значительное время, и не доставить ничего, кроме морального удовлетворения.
А есть ли смысл?
Зачастую в СМИ, Интернете мы видим информацию о пикетах, собраниях и других акциях дольщиках, направленных на восстановление справедливости. И становится интересным, а есть ли смыл в этих действиях?
Отвечая на этот вопрос власти, а также законопослушные специалисты призывали бы действовать только по закону, официально, обращаясь в суды. Конечно, кому нужны лишние беспокойства, проблемы и хлопоты обманутых дольщиков, властям хватает и гей-парадов.
Однако стоит отметить, что такие радикальные методы зачастую достаточно эффективны. Вспомните хотя бы 2007 год, когда акции соинвесторов заставили властей столицы принимать и заселять дома, специально предназначенные для обманутых и пострадавших вкладчиков. Возобновилось возведение объектов на большинстве «замороженных» строительных площадках. Часть недостроев была профинансирована из городского бюджета, для другой части были привлечены новые строительные компании. Подобные примеры можно найти не только в Москве, но и за её пределами, например, в Домодедово, где жилые дома были достроены благодаря инвестированию частных лиц в акции.
Подводя итоги, можно сказать, что ситуация с «недостроями» кому-то подобна «войне», а кому то «празднику», ведь это хороший шанс заработать: консультации, помощь в суде, представительство интересов и т.д. Но с помощью суда вряд ли можно решить проблему дольщика, так как практика показывает, что жилищная проблема открытой так и остаётся. Лучший выход – это вмешательство властей, благодаря чему дом достраивается. А судебная практика находится в «зародышевом» состоянии, и ей только предстоит развиться.
