Снимаем офис: советы по правильной аренде трудовых метров
Зачастую, в силу различных обстоятельств, трудовые метры арендуют, а не покупают. И чтобы ваша дальнейшая жизнь была сосредоточена на выполнении своих должностных обязанностей, а не на спорах и пререканиях с владельцем помещения, следует правильно подойти к вопросу аренды. Кстати, этот владелец может оказаться мошенником. От многих проблем и трудностей вас избавит только правильно составленный договор аренды помещения. Поэтому рассмотрим в статье подробно, как грамотно подойти к оформлению этого документа.
От целого к частному
На законодательном уровне вопросы аренды офисных помещений, как и любых других, рассматривает 34 глава Гражданского кодекса Российской Федерации.
Договор аренды должен содержать следующие обязательные пункты: реквизиты сторон, их права и обязанности, ответственность за нарушение своих обязательств, срок договора, причины и порядок его расторжения, сумма арендной ставки и др.
В целом же, заключая договор аренды, помните, что не зависимо от того, что он имеет стандартную форму и общие правила составления, вы можете вносить в него свои коррективы. Так, вы можете дополнить договор описанием тонкостей ваших взаимоотношений с арендодателем, например, установить порядок проведения ремонта, вплоть до замены лампочек. Всё, что оговорено в договоре и закреплено подписями сторон имеет законную силу.
Что касается самого договора, то он приобретает законную силу только после его регистрации в соответствующих государственных органах. Однако если срок аренды помещения не превышает года, тогда эта процедура не обязательна. Поэтому многие арендаторы указывают срок действия договора 364 дня. Также можно указать, что договор заключён на «неопределённый срок», тогда он считается действительным до 30 лет.
Дмитрий Розанов, коммерческий директор компании BLUESTONE GROUP, рассказывает, что в договоре аренды в обязательном порядке должны рассматриваться следующие вопросы:
1. Детальное описание объекта недвижимости: полный адрес с указанием этажа и номера комнаты, поэтажный план с местом расположения помещения, метраж.
2. Ссылка на документ, на основании которого арендодатель имеет право распоряжаться объектом.
3. Срок, на который заключается договор аренды. В случае если срок не обозначен, то договор считается бессрочным. При этом для расторжения договора одной из сторон достаточно в письменном виде уведомить вторую сторону о своём решении. Согласно ст. 160 ГК РФ сделать это необходимо за 3 месяца до даты окончательного расторжения.
4. Срок аренды. Не стоит этот пункт путать с предыдущим, так как срок аренды помещения может не совпадать со сроком договора аренды. Такая ситуация может возникнуть в случае, когда время вступления договора аренды в свою силу не совпадает с составлением и утверждением передаточного акта.
5. Обязанности сторон по государственной регистрации договора аренды, если его срок действия превышает 364 дня (год).
6. Права и обязанности на объект недвижимости третьих лиц, если таковые имеются.
7. Ставка арендной платы. Здесь необходимо указать фиксированный размер или порядок расчёта арендной ставки, а также услуги, которые в неё включены, например, коммунальные.
8. Коммунальные платежи. Расходы на оплату коммунальных услуг могут не указываться в отдельном пункте договора, а присутствовать в графе «переменная арендная плата». Другими словами, условие оплаты коммунальных платежей в договоре аренды офисных помещений не является обязательным, но по своему желанию арендодатель может вынести этот пункт отдельно. При этом выплате подлежит сумма, указанная в счетах за коммунальные услуги, которые предоставляют соответствующие организации. Стоит отметить, что фиксированная арендная плата может включать сумму платежей за коммунальные услуги. Кроме того, арендодатель может предложить арендатору напрямую заключить соглашения со службами, предоставляющими коммунальные услуги. Если же в договоре условия оплаты коммунальных платежей не оговорены, то обязанности по их погашению ложатся на собственника объекта.
9. Ремонт, улучшение помещения. Если арендатору необходим ремонт помещения или некоторые действия по его улучшению, тогда эти условия и их правила выполнения должны быть зафиксированы в договоре.
10. Возврат офисного помещения владельцу: условия и порядок.
11. Невыполнение сторонами своих обязанностей: ответственность и санкции.
Детальнее об оплате
Арендная ставка, а точнее её размер – обязательный пункт в договоре аренды, при отсутствии которого документ не имеет законной силы. Размер арендной платы указывается за 1 кв. метр помещения или за всю площадь сразу, что зависит сугубо от пожеланий сторон сделки.
Как правило, арендная ставка имеет фиксированное значение, ведь это самый удобный вариант для арендатора в связи с его «прозрачностью». Однако, существуют и другие методы начисления и способы оплаты платежей, например, бартер – приём арендодателем платы в виде товаров, произведённых в этом помещении.
Платежи за телефон, Интернет, уборку помещений и охрану могут быть частью арендной платы или указываться в договоре отдельно. Не забудьте обсудить этот вопрос с владельцем помещения! Стоит помнить, что устная договорённость не имеет юридической силы, и поэтому, в случае возникновения разногласий между вами и арендодателем, шансы доказать свою правоту в суде близки к нулю.
Если в договоре не указан срок, по истечении которого арендодатель может изменить арендную ставку, то по умолчанию он равен году.
И помните, что согласно ст. 619 ГК РФ за невнесение арендной платы более 2-х раз подряд, договор аренды расторгается. Поэтому никогда не забывайте о первоочередной своей обязанности – своевременной оплате!
Красота как предмет договорных отношений
Известно, что в офисе с хорошим ремонтом и оформлением интерьера и работается лучше. Поэтому решите с арендодателем, кто должен проводить ремонт в помещении и поддерживать его в приличном состоянии. Обязательно зафиксируйте принятое решение в договоре.
Идеально, если перед подписанием договора аренды будет составлен акт, который отобразит состояние помещения на данный момент времени. Этот документ подписывается сторонами в присутствии нескольких свидетелей, и порой, очень необходим в будущем. Поэтому не поленитесь его оформить.
Если во время заезда состояние помещения вас удовлетворяет, то обязанности по проведению текущего ремонта ложатся на вас. Это по умолчанию. Однако в договоре вы можете изменить такое положение дел, указав, что хлопоты по ремонту возлагаются на владельца офиса. Он же, кстати, должен делать и капитальный ремонт, опять же, если в договоре не указано обратное.
На сумму аренды, конечно, очень влияет необходимость проведения ремонта. Здесь можно пойти несколькими путями. Если вы заезжаете в помещение с только что оконченным ремонтом, сделанным арендодателем, тогда необходимо составить предварительный договор и договор о намерениях. При этом предварительный договор является гарантом заключения основного. Помимо этого, вам необходимо оплатить месяц аренды (эти деньги вам позже зачтутся как оплата первого или последнего месяца съёма помещения).
Если делать ремонт в помещении будете вы, тогда арендодатель должен вам компенсировать сумму, потраченную на приведение офиса в надлежащий вид. Опять же здесь есть несколько путей: во-первых, владелец помещения может вернуть вам сумму деньгами, во-вторых, он может снизить на некоторое время арендную ставку. Кроме того, арендодатель на время проведения ремонта может дать вам «арендные каникулы», в период которых с вас не насчитывается плата за аренду помещения.
Вариантов может быть множество, но в любом случае в договоре аренды необходимо точно указать смету расходов, особенности компенсации и срок, в течение которого будет проводиться ремонт.
Причины расторжения договора аренды
С особенным вниманием следует отнестись к прописанию и дальнейшему соблюдению условий договора, иначе ваши отношения с арендодателем могут прекратиться при достаточно неблагоприятных обстоятельствах.
Дмитрий Розанов рассказывает, что самой распространённой причиной расторжения договора аренды является истечение срока его действия. Не менее частая причина расторжения договора – обоюдное согласие сторон.
Что касается расторжения договора аренды помещения в одностороннем порядке, то этот вопрос регулируют положения Гражданского Кодекса РФ. Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды в следующих случаях:
1. Невыполнение арендатором своей основной обязанности (своевременной уплаты арендной платы) более 2-х раз.
2. Нанесение арендатором существенного вреда имуществу арендодателя.
3. Целенаправленные и значительные нарушения арендатором условий договора при использовании имущества.
4. Отказ арендатора от проведения капитального ремонта в сроки, которые указанны в договоре аренды.
Также в одностороннем порядке может расторгнуть договор аренды и арендатор:
1. При неисполнении владельцем помещения своих прямых обязанностей – передаче имущества в полное пользование арендатору.
2. При обнаружении значительных недостатков у переданного имущества, которые не были обозначены арендодателем в договоре во время его подписания.
3. При отказе арендодателя от проведения капитального ремонта офисного помещения.
Обратите внимание на такой факт, что перечисленные случаи расторжения договора аренды, которые закреплены законодательно, не являются исчерпывающими. Стороны по своему усмотрению, а также роду деятельности могут самостоятельно определять, при каких условиях договор аренды помещения может быть расторгнут.
Но, увы, практика свидетельствует о том, что даже беспрекословное выполнение договорных условий не гарантирует того, что одна из сторон захочет расторгнуть договор, и сделает это.
Будьте осторожны: мошенники!
Для того чтобы избежать лишних трат, потерь времени, расстройств и переживаний, перед подписанием договора уделите предельное внимание следующим моментам:
– Проверьте, имеет ли арендодатель юридические права, позволяющие ему сдавать помещение в аренду. Для этого вам необходимо потребовать свидетельство о государственной регистрации прав, подтверждающее право собственности на недвижимое имущество. Имейте в виду, что согласно 174 ст. ГК РФ договор аренды считается недействительным, если арендодатель его заключил, превышая свои полномочия.
– С особой осторожностью снимайте помещения, находящиеся на первых этажах жилых многоэтажек. Почему? Ответ прост, ведь это – переведённые из жилого в нежилой фонд бывшие квартиры. Поэтому требуйте документы, подтверждающие, что помещение переведено согласно всем правилам и нормам. Помимо этого, не забудьте уточнить о профиле использования помещения. Так, например, если в документах обозначено, что здесь может располагаться магазин, то открыв кафе, вы можете встретиться со значительным сопротивлением и недовольством жильцов дома.
– Достаточно часто помещения под офисы сдаются в постройках, которые совершенно для этого не предназначены. Так, в ст. 222 ГК РФ такие постройки обозначены как «самовольные» и имеют следующие признаки: 1) строятся на земельных участках, не предназначенных для этих целей; 2) не имеют необходимой документации; 3) возводятся с нарушением норм и правил градостроения. Помните, что аренда помещений в «самовольных постройках» запрещена, поэтому убедитесь, что ваш арендодатель действует по закону.
И, подводя итоги, отметим, что если у вас возникают вопросы и подозрения, посоветуйтесь с юристом, который является специалистом в данной области, а лучше с несколькими. Надеемся, что советы и рекомендации, приведённые в статье, помогли вам разобраться в вопросах аренды офиса и станут залогом вашей удачной сделки!
