Новостройка: договора с правом переуступки.

Рынок недвижимости огромен и многогранен и поэтому участникам этого рынка, заключая договора необходимо владеть разнообразной информацией: от экономической до юридической, что благоприятно может отразиться на качестве заключаемых сделок. Подписывая кредитные договора на недвижимость, относящуюся к разряду новостроек, заемщик может столкнуться с таким понятием, как договор переуступки права требования.

Рынок новостроек имеет свои особенности и поэтому, кредитором на этом рынке юридически считается лицо, которое имеет договор с застройщиком на получение квартиры в возводимом объекте и профинансировало этот договор. Здесь может быть заключен договор на участие в долевом строительстве или договор совместного инвестирования объекта.

Необходимо четко понимать, что объекта недвижимости, т.е. квартиры нет, еще не построена, и по законным основаниям покупателя этого объекта нельзя считать владельцем недвижимости, уместно считать его владельцем прав на недвижимость, которую построят в установленные договором сроки. И если покупатель решает продать «недвижимость», то он имеет законное право продать не саму несуществующую квартиру, а только права кредитора к конкретному застройщику. На этом основывается договор об переуступке, переходе прав от одного кредитора к другому.

При проведении продаж недвижимости встречаются с юридическим понятием «предварительный договор купли-продажи». Этот вид договора только констатирует намерения сторон заключить договор купли-продажи недвижимости и исходя из этого он не подлежит регистрации в организациях кадастра недвижимости. По заключенному предварительному договору на недвижимость стороны договариваются в перспективе заключить основной договор купли-продажи недвижимости на основаниях, установленных в предварительном договоре. Прослеживается прямая зависимость между предварительным и основным договором, и это, прежде всего, заключатся в том, что на основании предварительного договора устанавливаются обязательства сторон на проведение операции по купле-продаже объекта недвижимости. Если по истечению определенного срока одна из сторон начинает уклоняться от исполнения взятых на себя обязательств, другой участник договора имеет законное право обратится в судебные органы. Преимуществом предварительного договора объективно считается такой момент, что согласно ему в будущем не будет утрачена возможность проведения акта купли-продажи недвижимости по установленной цене между конкретными продавцом и покупателем.

На рынке недвижимости широко применяется договор о совместном инвестировании. Он применим в тех случаях, когда покупатель квартиры выступает в роли соинвестора объекта недвижимости, а значит возлагает на себя все возможные финансовые и юридические риски, связанные с этой сферой деятельности.

Другим важным понятием, часто используемым на рынке недвижимости можно считать долевое строительство. Законодательно все действия по регулированию деятельности долевого участия регламентирует Закон «Об участии в долевом строительстве» и принятые к нему поправки. Согласно этому закону заключенный договор на долевое строительство объекта недвижимости должен обязательно содержать описание конкретного объекта с приложением необходимого технического обоснования (технический проект), установленные сроки сдачи объекта, стоимость договора с приложением форм и методов оплаты и гарантийные обязательства на возводимый объект долевого строительства. Договор о долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, а также немаловажно, что если в договоре отсутствует пункт о возможном изменении цены, то цена на этот объект обязана оставаться неизменной. Недвижимость, приобретенная на основании договора о долевом строительстве может быть перепродана другим лицам на основании заключенного договора о переуступке. Однако это можно будет сделать до момента, когда объект недвижимости будет сдан Государственной Комиссии, так как при наступлении этого момента этот объект становится юридическим объектом и проводить сделки с ним можно на основании стандартных сделок купли-продажи.

Заключая договора на недвижимость необходимо внимательно изучать предложенные договора и еще до наступления момента их подписания вникать во все тонкости данных документов.