Как правильно продать квартиру, если собственником является несовершеннолетний?

Любые сделки с недвижимостью, в том числе и продажа квартиры, собственником (или одним из собственников) которой является несовершеннолетний, осуществляются только с разрешения государственных органов опеки и попечительства. При этом представлять интересы несовершеннолетних доверяется их законным представителям (родителям, усыновителям, попечителям или опекунам). Государство, посредством органов опеки и попечительства, лишь контролирует, насколько полно соблюдаются права несовершеннолетних. В том числе и их жилищные права.

Казалось бы, продажа квартиры, собственником которой является несовершеннолетний, на основании вышесказанного, достаточно простая процедура. Но на самом деле среди всех видов риэлтерской деятельности именно подобные сделки считаются наиболее сложными и рискованными. Жилищное законодательство, в отношении несовершеннолетних собственников, достаточно запутанное. Одни правовые акты могут противоречить другим. Да и само получение разрешения органов попечительства и опеки возможно только с соблюдением определенных условий. Поэтому, собираясь продавать жилое помещение, собственником которого является несовершеннолетний, лучше обратиться за профессиональной помощью к риэлтерам, у которых есть практический опыт совершения подобных сделок. Ну а чтобы иметь представление обо всех тонкостях и нюансах этого процесса, попробуем разобрать его «пошагово».

Прежде всего, необходимо определиться с самим понятием собственности. Ведь если раньше любые сделки с недвижимостью, в которых фигурируют несовершеннолетние (даже не собственники жилья), т.е. которые прописанные дети, требовали обязательного разрешения органов опеки и попечительства. То с вступлением в силу с 1 марта 2005 года нового Жилищного кодекса, подобное требование распространяется лишь на несовершеннолетних, являющихся собственниками жилья, или имеющих какую-либо долю собственности

Несовершеннолетний ребенок может стать собственником жилья в результате завещания, дарения, покупки квартиры, а так же при приватизации. При этом именно приватизация жилья в некоторых случаях может иметь наиболее «долгоиграющие» последствия при совершении сделок купли-продажи.

Согласно действующему законодательству при приватизации квартиры каждый из проживающих и зарегистрированных на жилплощади, имеет право на равное распределение долей. При этом ребенок может отказаться от своего права на приватизацию, но сохранить его при достижении совершеннолетия. При этом если в момент приватизации квартиры ребенок даже не был зарегистрирован на жилплощади (прописан), но фактически там проживал, после достижения совершеннолетия он будет иметь право на долю собственности. Таким образом, продажа такой квартиры, без предоставления ребенку полноценного возмещения, может являться причиной для возникновения судебных споров. Иными словами ребенок, по достижении совершеннолетия, может подать в суд с требования признать сделку купли-продажи недвижимости незаконной.

Для того чтобы этого избежать, можно поступить одни из трех способов. Во-первых, при продаже жилья, в число собственников которого при приватизации не был включен ребенок, на его имя приобретается другое жилое помещение или определяется доля в праве собственности в новой квартире. Во-вторых, родители, близкие родственники, попечители или усыновители, могут подарить ребенку жилье или долю в жилом помещении. И в первом и во втором случае ребенок должен получить полноценное возмещение. Иными словами, чтобы новая жилплощадь была не хуже и не меньше, чем старая. На проведение этих сделок требуется получение разрешения органов попечительства и опеки.

Если же к моменту продажи ребенок достиг совершеннолетия, достаточно получить от него письменное заявление о том, что ему известно о несоблюдении прав при приватизации квартиры и известно о намерении продать жилое помещение. Соответственно в заявлении должен указываться отказ от каких-либо материальных претензий. Повторяем, все эти тонкости относятся только к случаям, когда при приватизации квартиры в число собственников не был включен несовершеннолетний ребенок.

Во всех остальных случаях, если полноправным собственником или одним из собственников жилого помещения является несовершеннолетний ребенок, требуется получения официального разрешения на сделку от государственных органов попечительства и опеки.

Прежде чем идти в данные органы, необходимо собрать определенный пакет документов, в том числе:

  –  Документы, удостоверяющие личность всех участников сделки. В случае если ребенку на момент продажи квартиры исполнилось 14 лет, на него необходимо оформить паспорт, так как свидетельство о рождении не будет считаться документом, удостоверяющим личность.

  –  Подлинники документов, удостоверяющих право собственности на продаваемую квартиру.

  –  В случае обмена необходимо предоставить копии документов на новую квартиру.

  –  Выписку из домовой книги. Если ребенок является собственником, но прописан (зарегистрирован) по другому адресу, то необходимо предоставить выписку из домовой книги по месту прописки.

  –  Заявление несовершеннолетнего старше 14 лет о согласии на проведение сделки.

  –  Справку из БТИ, устанавливающую балансовую стоимость продаваемого помещения.

И не стоит забывать, что оформление паспорта на ребенка старше 14 лет и сам срок рассмотрения обращения в органах попечительства и опеки, требуют достаточно продолжительного времени, что следует учитывать при планировании продажи жилья.

Органы попечительства и опеки руководствуются п.4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, согласно которому продажа жилого помещения, собственником (или одним из собственников) которого является несовершеннолетний ребенок, может быть осуществлено только на условии предоставления ребенку жилья, соответствующего продаваемому, или выделении соответствующей доли собственности. При этом вся ответственность за определения «качества» условия совершения сделки (т.е. соответствия нового жилого помещения) ложится на представителей муниципальных органов попечительства и опеки. Соответственно, в каждом конкретном случае подход будет сугубо индивидуальный.

Далее, необходимо строго определить правомочность лица, совершающего сделку купли продажи. В том случае если собственником является несовершеннолетний ребенок в возрасте до 14 лет, сделка совершается от имени его законных представителей. Ребенок от 14 до 18 лет может самостоятельно совершать сделку с письменного согласия законных представителей, так как он несет имущественную ответственность по совершенной сделке.

Иными словами, сделку купли-продажи жилого помещения, собственником которого является несовершеннолетний, лучше доверить профессиональным риэлтерам. Которые еще на стадии «планирования» смогут определить, насколько предполагаемая сделка реальна с точки зрения нарушения прав собственности несовершеннолетних. И помогут избежать возникновения любых проблем в будущем, связанных с возможным признанием сделки недействительной.