Московский «квадрат» за 38 тысяч - социальная ипотека в действии

До 2005 года ни один московский очередник ни в одном коммерческом банке не получил ипотечного кредита. Не позволяли рыночные цены, невеликие доходы и, соответственно, - кредитные комитеты банков. С 2005 года в Москве начала работать программа «Социальная ипотека». С тех пор было выдано 4,5 тысячи ипотечных кредитов. При этом социальная ипотека работает по рыночной ставке (10,5% годовых), но стоимость квадратного метра существенно отличается от рыночной.

Участники программы, о которой пойдет речь ниже — московские очередники, те из них, кто встал на жилищный учет до 1 марта 2005 года. Каждый год в Москве для этой программы специально строится 200 тысяч кв. метров жилья. При этом семейный доход будущего заемщика может быть 40-45 тысяч рублей в месяц. Как город «додумался» до социальной ипотеки, и каковы предварительные итоги трех лет работы, Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru попросил рассказать первого заместителя руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы Николая Федосеева.

— Николай Викторович, почему Москва отказалась от дотирования ставки по ипотечному кредиту для очередников, как это пропагандировалось в других регионах?

- С самого начала город поставил нам задачу разработать программу для очередников с небольшими процентами по кредиту — 4-5,% годовых. Но такая постановка вопроса не вызвала у нас положительных эмоций. Почему? Получался абсолютно не рыночный механизм. Ни один банк не будет работать по такой ставке. Во-первых, уровень инфляции в нашей стране превышает 10% годовых, а реально - это 12 %. Вторая причина. Что значит дотировать ставку? Просто перечислять деньги из городского бюджета в банк. Проценты — это прибыль банка. Думаю, нерационально тратить бюджетные деньги на дотирование банка, а не человека.К тому же проценты за рассрочку составляют не самый большой объем ежемесячных платежей заемщиков.

Наконец, система дотирования не позволила бы в перспективе рефинансировать кредиты, то есть, выпускать ипотечные ценные бумаги. Ведь ценные бумаги размещаются где-то под 10% годовых, а не под 5%. Значит, пришлось бы дотировать еще и эту разницу за счет бюджета. Совсем уж никуда не годится.

И главное, что вытекает из всех вышеперечисленных причин – масштабной социальную ипотеку под 4-5% годовых не сделаешь. Как-то на совещании в правительстве РФ один из губернаторов гордо заявлял: мы внедрили систему под 5%. Когда его потом спросили, сколько же реально выдано таких кредитов, оказалось, что всего …40. С такими объемами можно и безвозвратные кредиты выделять.

- И вы решили дотировать стоимость квадратного метра…

- Конечно, если снижается стоимость квадратного метра, то снижается и стоимость квартиры, и объем кредита, и ежемесячные выплаты, и уменьшаются требования к платежеспособности очередника. То есть, очередник может прийти в коммерческий банк, работающий по нормативам Центробанка России (основной наш оператор КБ МИА – Коммерческий банк «Московское Ипотечное Агентство»). А мы уже сами разбираемся с очередником и предоставляем квартиру, которая ему нужна.

- Как работает механизм?

- Город за счет бюджета строит дом, а квартиры предоставляются очередникам по себестоимости строительства. Мы стараемся давать под ипотеку целиком дом (в основном – из-за особых требований к скорости госргистрации прав на недвижимость), либо – секцию. Замечу, что квартира предоставляется с отделкой, то есть – в ней можно жить.

До осени 2007 года была единая ставка для всех очередников, независимо давно они в очереди стоят или нет - примерно 35 тысяч рублей за квадратный метр. Осенью 2007 года правительство Москвы утвердило постановление о дифференциации цен для очередников по соципотеке, предусматривающее систему повышающих и понижающих коэффициентов. Благодаря им, для очередника, который простоял в очереди около 20 лет, стоимость кв. метра будет равна приблизительно 9-11 тысяч рублей. (В этом году себестоимость строительства подросла, теперь это 35-38 тысяч рублей кв. метр). А для тех, кто стоит, допустим, три года, квадратный метр обойдется в 60-65 тысяч рублей.

- Что дала система коэффициентов?

- Ипотека стала более доступной для очередников более ранних лет постановки на учет. У нас ведь какая была проблема: те, кто в очередь встал позднее, с удовольствием брали ипотеку, не желая 15 лет ждать бесплатной квартиры. А очередники более ранних лет на нее не шли. Цены для них ничем не отличались, поэтому, отстояв 10-12 лет, они предпочитали помучиться еще лет 5 и получить бесплатную квартиру. Теперь же, благодаря системе коэффициентов, среди пользователей соципотеки стало больше «старых» очередников.

Так что, социальная ипотека – это законный способ быстрее выйти из очереди. Ведь если вы ожидаете «бесплатной» квартиры, то обойти всех, кто стоит впереди нельзя – не позволяет статья 57 Жилищного Кодекса. А возмездные программы (когда люди хоть и по льготным ценам, но — расплачиваются) дают возможность это сделать.

- Может быть, имеет смысл увеличить ипотечные объемы?

- Нас периодически к этому подталкивают. Говорят, — смотрите, как хорошо идет программа, деньги возвращаются в бюджет. Действительно, рост социальной ипотеки ограничен только тем ресурсом, который город может сегодня выделять. Сегодня мы выделяем 200 тысяч квадратных метров – разбирают все. Выделяли бы 400 тыс. кв. метров, все бы их и брали. Но нельзя пустить под ипотеку фонд, который идет на другие социальные программы, - это ущемит права тех очередников, кто имеет право на социальный наем, но не может участвовать в возмездных проектах.

Мы объемы бесплатных метров (возводим около 300 тысяч кв. метров в год) не сокращаем, а под соципотеку строится дополнительная площадь. И всю нашу очередь (160 970 семей), не выгоним на возмездные программы. Я буду счастлив, если 30 процентов нашей очереди сможет воспользоваться возмездными программами. Но уже не за горами тот период, когда мы полностью выберем платежеспособный слой очередников. Мы уже ищем этих людей, обзваниваем их, рассылаем уведомления — вот, дорогие товарищи, можете ли вы воспользоваться нашим предложением, подумайте, пожалуйста. Пока находим. И основная клиентура соципотеки — люди молодого и среднего возраста. Те, кто зарабатывает деньги.

— Где Москва строит ипотечные дома и не собирается ли возводить их в Подмосковье?

- Действительно, у нас есть трудности с ресурсами жилой площади на территории Москвы. Ежегодно под социальные программы требуется около 2,5 млн. кв. метров жилья – для переселения из аварийных и ветхих домов, для бесплатного предоставления очередникам, для молодых семей. Сейчас еще проводится год семьи, и мы занимаемся многодетными семьями, президент поставил задачу обеспечить жильем участников войны. Все это требует большого количества квартир.

И сегодня в Москве для строительства социального жилья просто-напросто земли не хватает. Вернее, земля есть, но без обременения — ее нет. Либо надо отселять пятиэтажку, а это занимает не меньше года, либо выводить предприятие, что еще дольше.

И мы вынуждены покупать жилье у инвесторов-застройщиков в Москве и Подмосковье за бюджетные деньги. В 2007 году мы не использовали жилье, приобретенное в Подмосковье, для соципотки. В этом году, вполне вероятно, на это пойдем. Сейчас вместе с Департаментом экономической политики считаем, что город может построить сам на деньги бюджета, что получит в качестве доли в виде квартир от инвесторов, и что сможет купить на территории Москвы и Подмосковья. Посмотрим, но обойтись только новостройками Москвы в этом и следующем году, думаю, не получится.

Но если мы будем предлагать квартиры в области, то только в ближнем Подмосковье, а не за 101-м километром, как у нас иногда пугают людей. В прошлом году основным поставщиком ипотечных квартир был поселок Северный, на Северо-Востоке. А то, что мы приобретали для других очередников в районе Химки, ничуть не дальше Северного и гораздо ближе, чем Переделкино или Южное Бутово. Насильно никто загонять в область не будет: очередники вправе от подмосковного варианта отказаться и дожидаться московских квартир.

- Сейчас из-за кризиса ликвидности многие банки подняли ипотечные ставки – кто полпроцента, кто на процент. Для социальных заемщиков могут измениться условия?

- МИА обратилось к нам, как к координатору программы с просьбой повысить ставку по ипотечным кредитам — с 10,5% до 11, 5% в рублях. Это шаг не популярный и нежелательный для нас. С другой стороны, мы отдаем себе отчет в том, что таковы экономические условия, и мы не хотим наш банк разорять. Вопрос рассматриваем, но решение пока не принято.

- Недавно Мосгордума приняла закон, позволяющий тем москвичам, которые живут в стесненных жилищных условиях и явно нуждаются в их улучшении, но не являются малоимущими, участвовать в возмездных городских программах. Значит, они имеют право и на соципотеку?

- Да, конечно, как и на субсидии, и на куплю-продажу с рассрочкой платежа. Эти люди не могли купить жилье на рынке и не могли, после того, как вступил в силу новый Жилищный Кодекс, записаться в очередь на бесплатное жилье, поскольку их не признавали малоимущими. Теперь, город будет им помогать. У них не будет таких льгот, как у «старых» очередников, но, безусловно, им будут предложены льготные по сравнению с рыночными условия, однако после того, как мы поработаем со «старой» очередью, то есть теми, кто встал на жилищный учет до 1 марта 2005 года.

Социальная ипотека: примеры расчета платежей

Пример № 1. Коэффициента льгот (Кльгот) нет

Пример № 2. Коэффициент льгот равен 0 , 3

Пример № 3. Коэффициент льгот равен 1,7