Классификация офисных объектов

Когда вы покупаете или арендуете помещение под офис, естественно, вы хотите знать его настоящую рыночную стоимость. Но правильно её обозначить совсем не просто. А основная проблема состоит в том, что в РФ не принят единый классификатор, который бы позволил разделить объекты недвижимости по степени их престижности. Однако и здесь наши бизнесмены не пропали, найдя своё, индивидуальное решение этой проблемы.


Уже не первый год на рынке офисной недвижимости в Москве успешно функционирует негласная классификация объектов. Официального подтверждения она не имеет, но используется всеми крупными и передовыми компаниями, которые работают на рынке недвижимости. Особенность классификации в том, что она объединяет мировые, зарубежные стандарты (классы «А», «В», «С») и стандарты российские, отечественные (классы «D», «Е»).


Некоторые же, особенно продвинутые компании, которые занимаются детальным изучением сферы коммерческой недвижимость, разбивают классы на подклассы. Как рассказывает Елена Трейгер, занимающая должность менеджера по оценке акций и бизнеса в фирме «Современные Технологии Консалтинга» («СТК»), эта градация продиктована необходимостью более точной оценки офисных объектов. К тому же, сегодня нет жёсткого разделения. Поэтому сегодня мы можем увидеть обозначения «А+(-)» или «А1», «В+(-)» или «В1» и др. Так в чём же разница? Пожалуй, стоит разобраться.


Начнём с самых престижных помещений – офисов класса «А». Как правило, эти объекты находятся в современных, недавно возведённых офисных и деловых центрах. Отличаются эти помещения высоким качеством ремонта, наличием совершенных инженерных систем, систем жизнеобеспечения, а также хорошего сервиса, подземного паркинга с удобным въездом. Офисы данного класса имеют дорогую, высококачественную отделку, свободную планировку, натяжные потолки и т.д. Что касается офисов класса «А+», то от офисов класса «А» их отличают некоторые дополнительные характеристики, порой даже незначительные. То же самое касается и класса «А-», который уступает классу «А» по каким-то несущественным параметрам.


Самые дорогие и престижные офисные помещения располагаются вблизи Садового кольца. Такие объекты возведены с помощью использования современных технологий и качественных материалов, оснащены самими технологичными коммуникационными системами, имеют доскональный сервис: высокоскоростной интернет, многоканальный телефон, современную оргтехнику, развитую инфраструктуру, конференц-залы, места для отдыха и бытового обслуживания.


Офисы класса «В» от класса «А» отличаются не многим, так как также могут находиться в новых, оснащённых современными коммуникациями, зданиях. Кроме того, к классу «В» относятся особняки, находящиеся в живописных уголках старой столицы, в которых были осуществлены работы по реконструкции и переоборудованию. Однако в таких офисах зачастую отсутствует центральное кондиционирование, и это основная их особенность. Стоит отметить, что 5-7-ми летняя эксплуатация офисов класса «А» приводит к понижению их статуса до класса «В».


Что касается офисов класса «С», то помещения, в которых они находятся, первоначально для этих целей не предусматривались. В большей части случаев такие офисы арендуют на промышленных предприятиях или в научно-исследовательских институтах. Поэтому отделка в таких помещениях оставляет желать лучшего, так как ремонт проводился около 10 лет назад. Обычно в этих офисах нет оптоволоконной связи, Интернета, современных систем кондиционирования, а существует только обычная система вентиляции. Если говорить о месторасположении данных объектов, то находятся они, как правило, за границами Садового кольца. Цена квадратного метра помещений зависит от близости станции метрополитена, основных, крупных автомагистралей и транспортной доступности. Идеальными такие площади являются для небольших фирм, которые нуждаются в простых и небольших офисах.


Помещения классов «D» и «Е» – дешёвые, не имеющие современных инженерных систем офисы, которые остро нуждаются в проведении капитального ремонта, вплоть до замены перекрытий. К этой категории офисов также относятся подвальные и полуподвальные помещения, которые для работы и вовсе не пригодны, а также бывшие квартиры, выведенные из жилого фонда. Тем не менее, если такие офисы имеют хорошее месторасположение, качественный ремонт, передовые инженерные коммуникации и оргтехнику, то они запросто могут конкурировать с помещениями классов «С» и «В».