Инвестиции в недвижимость в условиях кризиса.

Причины развития кризиса в мире
На сегодняшний день экономическая ситуация в России и в мире в целом очень неоднозначна. Практически все сферы предпринимательской деятельности уже чувствуют на себе последствия кризиса, который спровоцировала одна из ведущих экономик мира. Для того чтобы разобраться в развитии ситуации непосредственно в сфере недвижимости и строительства, как одного из направлений ее деятельности надо понять, какие же процессы проистекают в недрах сегодняшней экономической ситуации нашей страны. Во-первых, вспомним, что же спровоцировало данный кризис. Хотя все сейчас говорят о том, что кризис начался в сфере ипотеки в США, но, на мой взгляд, это лишь следствие. Причиной же кризиса послужило желание финансовых компаний и корпораций справиться с проблемой перепроизводства и увеличить прибыли. Сделать это возможно было только за счет кредитования потребителей. Со временем в погоне за прибылями банки перестали обращать внимание на кредитоспособность заемщиков и попутно стали придумывать хитроумные схемы по увеличению доходности за счет выпуска ценных бумаг, которые и раздували этот пресловутый финансовый «пузырь». Сейчас он лопнул, что не могло не отразиться на состоянии фондовых бирж, которые в свою очередь были по сути дела торговыми площадками по продаже точно таких же «пузырей». Поскольку Россия старалась не отставать от всего мира, то глобальный финансовый кризис не мог не затронуть нашу страну.

Причины развития кризиса в недвижимости
В нашей стране, равно как и в большинстве стран мира, рынок недвижимости неразрывно связан с банковским сектором и кредитами. Он не мог не отреагировать на развивающуюся ситуацию. Резкое сокращение и ужесточение ипотечных программ банков, почти полное прекращение кредитования, вновь возводимого жилья, и многие другие факторы привели к тому, что большинство потенциальных инвесторов и покупателей квартир стали с недоверием смотреть на возможность вкладывать свои деньги в недвижимость на этом этапе развития кризиса. Во многих странах Европы и в США недвижимость начала дешеветь.

Отличие кризиса в России от мировых тенденций (нет проблем с деривативами и рискованными ипотечными кредитами)
Давайте посмотрим, стоит ли нам ожидать такого же развития событий как на западе или ситуация в нашей стране будет развиваться по своему собственному сценарию. Во-первых, ипотечный кризис в России и на западе, с моей точки зрения, имеет совершенно разные корни. На западе, именно из-за выдачи рискованных кредитов, те. неправильного подхода к кредитованию населения, из-за торговли деривативами по ценам, не отвечающим их объективной стоимости и был спровоцирован всеобщий финансовый кризис. В нашей стране ипотека находилась в самом начале своего пути. Рынок кредитов только начинал набирать свою силу и, может быть поэтому, еще не успел сделать «взрослые» ошибки более «опытных» в этом смысле стран. Объем сделок с недвижимостью с использованием ипотечных средств не успел стать большим. В 2007 году доля таких сделок в общем количестве сделок по приобретению жилья в России достигала всего 16-17%. Изменения, которые произошли в ипотечной среде в России имеют совершенно другие корни. Ввиду резкого оттока капитала из страны банки стали испытывать сильный недостаток, имеющихся средств и, как следствие, удорожание стоимости денег, которое сказывается на стоимости конечного продукта – ипотечного кредита. Могу выделить следующие факторы, которые сказываются сейчас негативно на ситуацию нестабильности в сфере недвижимости и строительстве:

1. Есть проблема кредитования строительства (перекредитования краткосрочных займов в западных банках)
Многие российские девелоперы при строительстве объектов недвижимости использовали в основном заемные средства. При этом заемные средства, были выданы западными банками застройщикам напрямую или через транзитные российские банки. Еще одной особенностью таких займов было то, что они носили краткосрочный характер. После развития финансового кризиса западные страны отказывали российским девелоперам в продлении существующих займов. И это серьезно сказалось на финансовом состоянии таких компаний-застройщиков. Им приходится в срочном порядке искать источники перекредитации и привлечения денежных средств для продолжения финансирования начатых проектов. Государство сейчас уже начинает принимать меры для того, чтобы эта проблема была решена. Это происходит в первую очередь за счет выкупа государством квартир для решения социальных программ, а также обсуждается выделение кредитных средств банкам для того, чтобы они в свою очередь кредитовали застройщиков, имеющих реальные проекты.

2. Проблема ипотечного кредитования вообще и в новостройках в частности
Серьезным аргументом для ухудшения ситуации в отрасли является также резкое ухудшение условий ипотечного кредитования. Ставки на ипотечные кредиты на вторичном рынке резко возросли – до 16-17%. При этом большое количество банков или вообще свернули ипотечные программы или ужесточили условия выдачи кредитов. Ситуация в кредитовании новостроек еще хуже. Только недавно начавшиеся развиваться программы ипотеки по покупке квартир на первичном рынке были практически полностью приостановлены подавляющим большинством российских банков. Фактически можно признать – на сегодняшний момент покупка квартир в новостройках не кредитуется банками Москвы.

Кризис доверия
Еще один фактор, который тоже влияет на ситуацию – недоверие потенциальных инвесторов и покупателей квартир в объектах. Инвесторы и покупатели напуганы нынешней ситуацией и опасаются, что начатое строительство не будет доведено до конца или сильно затянется во времени в связи с тяжелым финансовым положением застройщиков.

Возможные пути развития кризиса
Так какие же возможны пути дальнейшего развития ситуации? И что ожидать от цен на недвижимость в будущем. Эксперты по этому вопросу разделяются в своих мнениях. Одни говорят, что сложившееся положение дел приведет к падению цен. Другие говорят о том, что нас ожидает рост. Третьи говорят о наступлении этапа стагнации в недвижимости. Рассмотрим, какие факторы и каким образом могут повлиять на будущие цены квадратных метров:

- Падение цен или стагнация – причины: Низкий спрос (снижение инвестиционных покупок, отсутствие кредитов для покупателей, высокие цены).
Если в докризисный период некоторые аналитики высказывали предположения, что доля покупок «инвестиционных» квартир на московском рынке доходила до 30%, то конечно, в условиях снижения темпов роста цен и развивающийся финансовый кризис, приводит к тому, что спрос на квартиры «инвестиционного» характера снижается. Но более весомыми факторами снижения спроса на квартиры являются высокие цены, которые долгое время росли достаточными темпами. При этом, до недавнего времени этот недостаток компенсировался высокими доходами москвичей и возможностью взять кредит на покупку квартиры. Но после того, как условия ипотечного кредитования ухудшились, далеко не каждый способен купить квартиру в кредит по текущим ставкам.

- Желание отложить покупку до «лучших времен» (снижение цен или стабилизация обстановки).
Я уверен, что снижение спроса на квартиры, во многом обусловлено тем, что люди принявшие решение приобрести квартиру на некоторое время решили отложить покупку. Для некоторых это связано с ожиданием того, что цены резко пойдут вниз, и они смогут купить за те же деньги лучшую квартиру или ту же квартиру, но значительно дешевле. Для некоторых это решение продиктовано неуверенностью в завтрашнем дне. Такие люди хотят просто осмотреться немного, для того чтобы понять, как именно кризис скажется на их финансовом положении. Но, тем не менее, согласно результатам опроса Национального агентства финансовых исследований, 63% россиян уверены в росте цен на жилье, 12% надеются на стагнацию и 9% рассчитывают на снижение. В Москве процент оптимистов гораздо выше. 48% заявили, что жилье подорожает, 20% думают, что цены останутся на прежнем уровне, а 15% ждут их снижения. Еще 17% москвичей не берутся делать никаких прогнозов по жилищному вопросу.

- Кризис строительных компаний – распродажи квартир.
Возможно, что тяжелое положение некоторых строительных компаний приведет к тому, что они будут вынуждены прибегать к снижению цен, для того чтобы стимулировать покупателей и тем самым привлекать средства, недостаток которых они так остро испытывают. И единичные случаи таких распродаж уже можно увидеть у московских застройщиков. Но тут, я хотел бы выразить свое мнение, что такие явления вряд ли будут носить массовый характер и даже, если такие акции будут проходить, то они будут очень непродолжительны и сумма скидки не будет слишком большой. Застройщики будут прибегать к таким мерам только в самом крайнем случае, так как они не захотят уменьшать свой доход, и будут искать другие источники финансирования.

- Информационный фон.
Вот именно благодаря этому фактору ситуация с ценами на недвижимость начинает походить на спекуляции на фондовых биржах. Если почитать сегодняшние СМИ, то становится понятно, что финансовый кризис пытаются использовать в своих целях множество разных людей и структур. Одни заявляют о грядущем обвале цен, другие об их возможном бурном росте. Зачастую непонятно звучат высказывания государственных чиновников. У государства должна быть четко определенная и понятная позиция, которая будет поддерживаться не только словами, но и конкретными действиями, которые призваны поддерживать заявленную позицию.

- Риск продаж инвестиционных квартир (статистика).
В случае если инвесторы до сегодняшнего момента, державшие свои денежные средства, в приобретенных для этих целей квартирах решат, что дальнейшим трендом будет бурное падение цен на квадратные метры, на рынок будет выброшено большое количество квартир. Это, безусловно, может негативно сказаться на стоимости столичной недвижимости. Но, на мой взгляд, это очень маловероятное развитие событий. Кто-то, безусловно, решит, что недвижимость сейчас не самое перспективное вложение денежных средств, но большинство инвесторов, скорее всего, будут думать иначе. Потому что для того, чтобы цены на недвижимость не падали есть тоже немало весомых аргументов. Вот некоторые из них:

Традиционная нехватка жилья в Москве.
Возможно, то, что государство приняло решение выкупать квартиры на решение социальных проблем и не позволит уменьшить объемы соответствующего жилья, но не каждая семья в России может рассчитывать на предоставление государством квартиры. Большая часть из них может рассчитывать только на свои возможности. И из года в год в Москве количество строящихся квартир не успевало за спросом на них. Именно высокий спрос до недавнего времени был причиной роста цены на недвижимость.

Сильное уменьшение объемов строительства.
Как я уже сказал выше, в Москве и так ощущается недостаток жилья. И не секрет, что количество новых строительных площадок в Москве уменьшается. А сегодняшний кризис и замораживание будущих проектов, так и оставшихся пока на бумаге, сделают недостаток жилья в Москве необычайно острой проблемой. (запрет на точечное строительство, создание «зон стабилизации» в которых гарантировано не будет ничего строиться). (Ограниченность земельных ресурсов столицы подталкивает инвесторов крайне рачительно относиться к каждому участку, выжимать из него по максимуму. Год назад, по словам руководителя московского Стройкомплекса Владимира Ресина, на руках у застройщиков было инвестиционных контрактов примерно на 20 млн. кв. м жилья. При нынешних темпах этого хватит всего на 8 лет работы. А дальше - земли нет. Новых участков на торгах почти не появляется, впредь мэр города Юрий Лужков распорядился выделять городскую землю исключительно под городские программы. Куда в этих условиях торопиться застройщикам? Строить много и дешевле – это не по-хозяйски распылять ценнейший земельный ресурс. Они и не торопятся. Сплошь и рядом сталкиваешься с тем, что сегодня продают жилье на участках, полученных пять, семь и более лет назад.

Дороговизна новых возможных проектов.
Более того, заниматься новыми проектами становится в Москве все дороже. Государство если и выделяет под застройку коммерческим организациям участки земли, то, как правило, застройщик должен прежде заняться теми объектами, которые уже находятся в зоне будущей застройки – решить имущественные требования нынешних владельцев или арендаторов, за свой счет демонтировать и вывести существующие постройки. Да плюс к тому же выделить государству не малый процент площадей во вновь построенном доме или за свой счет обустроить инфраструктуру района застройки. Все это сказывается на стоимости будущих квартир, выставляемых застройщиком на продажу.

214-й ФЗ.
Еще одна причина не понижать стоимость квартир. Так как работа застройщика в строгом соответствии данного закона увеличивает себестоимость строительства. Закон, основным назначением которого было обеспечение безопасности покупателя будущей квартиры, по сути дела, стал дополнительным бременем для строителей, которое в свою очередь, ложится на покупателя в виде увеличения стоимости квартиры (риски по срывам сроков сдачи новостройки). Закон нуждается в серьезной доработке. (Когда этот закон ввели в силу в 2005 году, это спровоцировало рост цен и снижение объемов строительства в 1,5 раза). Сейчас хотят ужесточить этот закон

Инфляция.
Этот термин не сходит с полос газет. Инфляция является непременным спутником финансовых кризисов и нет основания думать, что такой серьезный кризис не будет иметь столь же серьезных последствий в увеличении стоимости товаров и услуг. Квартиры в данном случае – не исключение.

Взвесив все имеющиеся факты, можно с большой степенью уверенности сказать, что более вероятным развитием событий будет хоть и небольшой, но все же рост цен на недвижимость.

3. Отбросив прогнозы относительно будущих цен, давайте посмотрим, какие же на сегодняшний день инструменты может использовать инвестор для сохранения и приумножения капитала? Их можно назвать несколько: Есть банки, но даже самым надежным из них понадобилась помощь государства, когда начал развиваться финансовый кризис, а многие банки, не получившие государственной поддержки находятся в очень тяжелом положении и вряд ли могут серьезно рассматриваться инвесторами как надежные. Да и процентные ставки в банках, как правило, не покрывают даже инфляции. - Фондовые биржи – полностью потеряли доверие инвесторов. Этап роста прошел. На биржах царят паника и полное непонимание, что будет завтра. Графики торгов напоминают американские горки – то резкий взлет, то еще более резкое падение. По разным оценкам с фондовых рынков сейчас выведено от 30 до 60 млрд. долларов. - Нефть, золото, сельхозпродукция – в сегодняшней ситуации нестабильны так же как и торговля акциями и имеют отрицательный тренд. «Матрас» - это вариант скорее для пенсионеров в российской глубинке, нормальный инвестор не будет рассматривать такой вариант. Валюта – тоже крайне нестабильно. В доллар уже мало кто верит, но и евро ведет себя крайне не уверенно. И хотя правительство призывает население хранить деньги в рублях, многим уже понятно, что уже до конца года инфляция может преодолеть порог в 20%, а в следующем и все 30%. Недвижимость - фактически – это единственный инструмент, который позволяет в условиях кризиса сохранять и приумножать капитал с высокой степенью вероятности. И так считает большинство. Недавно ВЦИОМ опубликовал данные, согласно которым большая часть жителей России (51%) считает самым выгодным вложением покупку недвижимости. Значительно отстали «приобретение золота и драгоценностей» - 19% и «хранение денег в Сбербанке» (17%). Остальные варианты нашли еще меньше приверженцев. И в завершении хочу сказать еще о том, что это одна из немногих областей вложения средств, которая, не смотря ни на какие ценовые колебания всегда останется у своего собственника. Помимо инвестиционной ценности она имеет еще потребительскую ценность и, как вариант, может приносить за счет этого качества дополнительную прибыль. Проще говоря, вложив деньги в недвижимость, вы не только сохраняете и приумножаете свой капитал. Вы можете использовать то, во что вы вложили деньги. В квартире можно жить, ее можно сдавать и получать от этого дополнительную выгоду. Наконец ее можно передать по наследству и при этом, можно быть уверенным, что к тому моменту, когда квартира достанется вашим детям, квартира не потеряет своих потребительских качеств, несмотря на любые ценовые колебания.

Сергей Никонов
Руководитель Департамента недвижимости ГК «ПРОМИНГРУПП»