Аренда недорогого офиса: миф или реальность?

Вам необходимо небольшое офисное помещение, площадь которого не превышает 15-40 кв. метров, а годовая процентная ставка составляет 400-500 долларов в год за кв. метр? Тогда будьте готовы к тяжёлому и длительному поиску. И искать вам придётся не только в Москве, но и в ближнем Подмосковье, ведь вдали от центра предложений, которые удовлетворят все ваши пожелания, больше.

Специалисты аналитического центра IRN.RU отмечают, что в столице арендовать офис в бизнес-центре крайне дорого. Так, арендуя помещение класса «А», вам придётся заплатить 915 долларов за кв. метр в год, а за офис класса «В» необходимо выплачивать арендную ставку в размере 580 долларов.

Итак, давайте разберёмся, можно ли найти офис класса «С» или «В» площадью 15-40 кв. метров за 400-500 долларов в год за кв. метр. Также оценим, какой вид будет иметь здание при выбранных нами параметрах, насколько выгодно будет его месторасположение с точки зрения транспортной доступности, какие дополнительные услуги предоставит нам владелец помещения. Кроме того, посмотрим, будут ли нам доступны телефон, Интернет, парковка и охрана.

Офис в самом «сердце» столицы

Конечно, арендуя офис в центре столицы, вы имеете массу преимуществ. Во-первых, это очень престижно. Как отмечает Марина Ступакова, занимающая должность директора по маркетингу фирмы «United Realty Group», большая часть клиентов фирм проживают в Москве. Поэтому подмосковные фирмы, достигшие определённого уровня развития, стараются «переселится» на МКАД или открыть офис поближе к центру столицы. Во-вторых, у офиса в центре Москвы есть ещё одно немаловажное преимущество: к нему можно добраться абсолютно с любой точки города. Если компания работает с людьми, а не с другими фирмами, то транспортная доступность – основа процветания фирмы, ведь клиенты без труда могут приехать в офис после своего трудового дня.

Но, несмотря на существенные преимущества, офис в центре столицы имеет и некоторые недостатки. Так, арендуя недорогой офис, вы столкнётесь с его абсолютно непрезентабельным видом, а внутри, скорее всего, вам придётся делать ремонт. Не исключено, что к такому офису будет тяжело добраться или поблизости не окажется парковки. И не стоит забывать о пробках (например, в центре Белокаменной), которые отобьют у ваших клиентов желание к вам обратиться.

Алексей Соколов, исполняющий обязанности эксперта-консультанта в компании «Московская недвижимость», объясняет, что офис данной ценовой категории находится в административном здании, например, на территории завода, или в цоколе многоэтажного жилого дома.

Однако и здесь есть свои положительные стороны. Арендуя офис на территории завода, вы избавляетесь от проблем с парковкой, ведь в вашем распоряжении большая прилегающая территория. Хотя в этом случае вид офиса проигрывает. Кроме того, на заводе, как правило, внедрена строгая пропускная система. А если завод ещё и военного характера, тогда иностранцев на его территорию вообще не пропустят. Поэтому, если через ваш офис планируется прохождение большого количества клиентов, например, при предоставлении вами туристических услуг, то этот вариант не подходит.

Лучше обстоят дела в жилых домах, которые имеют пропускную систему, но и здесь имеется проблема: плохие подъездные пути, небольшая парковка или её полное отсутствие. Помимо этого, арендуя офис в жилом доме, вам необходимо будет сделать ремонт, и может быть не косметический, а капитальный. При этом помещения, сдаваемые в аренду, находятся в таком разном состоянии, что трудно назвать среднюю сумму, которую необходимо потратить, чтобы привести офис в надлежащий вид.

Достаточно часто в аренду под офисы сдают помещения в научных институтах, как действующих, так и бывших. Здесь ситуация аналогична жилым домам. Однако есть одно «но»: если научный институт активно работает, то в нём, как и на заводе, может быть установлен жёсткий пропускной режим.

Итак, в центре города можно найти некоторые варианты недорогих и небольших офисов. К основным предложениям относятся помещения в административных зданиях. Так, на Большой Коммунистической улице сдаётся в аренду офис площадью 29 кв. метров, на Улице 1905 года можно снять несколько помещений по 15 и 20 кв. метров, а в Уланском переулке, находящемся вблизи станции метро «Тургеневская» можно арендовать офис, имеющий площадь 25 кв. метров. Стоит отметить и завод «Манометр», располагающийся на улице Нижняя Сыромятническая (станция метро «Курская»), который готов выделить помещения от 12 до 1900 кв. метров.

Что касается жилых домов, то снять офис площадью 15-40 кв. метров достаточно тяжело. Среди предложений заслуживает внимание помещение, находящееся в Поточном переулке недалеко от станции метро «Смоленская», а также офис в доме на Нижнегородской улице вблизи станции метро «Марксистская». Отметим, что эти офисы имеют отдельный вход.

Все рассмотренные варианты имеют неплохой сервис: подключён и Интернет, и телефон, или, по крайней мере, существует возможность их подключения. Состояние помещений среднее, но в некоторых случаях требуется косметический ремонт. Что касается месторасположения офисов, то в административных зданиях объекты находятся на втором этаже и выше, а в жилых домах помещения занимают цокольный этаж. Если говорить о парковке, то только завод «Манометр» не имеет с этим проблем. А вот охраной помещение обеспечено, как правило, в нежилых зданиях.

Офис за пределами центра Москвы

По сравнению с центром, на окраине столицы выбор офисов лучше, хотя и не такой, какой бы хотелось. Арендная ставка на помещения, которые находятся за пределами центра, зависит, прежде всего, от района и наличия метро. В целом же на окраине столицы наблюдается такая же ситуация, как и в центре: имея средства на оплату аренды в размере 400-500 долларов за кв. метр в год, вы можете найти помещение в жилом доме или административном здании.

Стоит отметить, что за чертой центра города проблема парковки стоит не так остро. Но тут возникает другая сложность: не во все районы проложена подземка, так что добраться до офиса иногда достаточно сложно. Тем не менее, если приложить максимум усилий, то можно найти хороший офис в торговом- или бизнес-центре, цена на который находится в требуемых пределах.

Исследовав рынок офисной недвижимости на окраинах столицы, были найдены следующие варианты:

  –  Помещения в административных зданиях стоимостью 480 долларов за кв. метр в год, которые находятся около станции метро «Юго-западная» по улице Очаковская. Цена здесь приближается к 500 долларов, так как район Юго-Западный и Западный считаются престижными и дорогими. В других районах можно подыскать варианты подешевле, однако и станция метро будет дальше.

  –  Офис в бизнес-центре, который находится недалеко от станции метро «Войковская» в проезде Черепановых. Стоимость 1 кв. метра в год – 420 долларов.

  –  Помещение под офис за 480 долларов в год за кв. метр, находящееся на Фестивальной улице в современном торговом центре (станция метро «Речной вокзал»).

Все варианты оснащены телефоном, Интернетом. Почти все охраняются. Состояние объектов среднее, иногда необходим ремонт.

Офис за пределами МКАД

Самый существенный недостаток – значительные затраты времени на дорогу. Понятно, что не каждый человек поедет за пределы МКАД, особенно если он сможет решить свой вопрос в столице, воспользовавшись услугами другой фирмы. Для автовладельцев поездка за город представляет собой толкотню в многочасовых пробках, а для тех, кто не имеет собственного транспорта, поездка на автобусе или электричке превращается в настоящее испытание. Кроме того, офис в Подмосковье – это не престижно.

Однако, приобретая офис в Подмосковье, вы проявляете заботу о своём персонале и клиентах, так как экологическая обстановка здесь куда благоприятней, чем в Москве. Помимо этого, даже если ваш арендодатель не предоставит места для парковки, вы можете решить этот вопрос самостоятельно. А самое значимое преимущество заключается в том, что вы без труда сможете снять комфортабельный офис в новом бизнес-центре. Так что по сравнению со столицей, Подмосковье вам предлагает более широкий выбор.

Однако специалист компании «United Realty Group» Марина Ступакова просит не обольщаться на счёт небольших цен на недвижимость в этом районе, так как за реальными данными скрываются ложные предположения.

Среди офисов в Подмосковье можно выделить три типа: построенные десятилетия назад жилые дома и административные здания, прошедшие реставрацию; современные офисные центры, численность которых на данный момент времени небольшая; а также особняки.

Разница в величине арендной ставки на помещения в жилых домах и административных зданиях достаточно существенная и варьируется от 300 до 500 долларов за кв. метр в год. Так, можно снять офис в Химках за 463 доллара, или в Жуковском, оплатив аренду в размере 444 долларов. За 450 долларов можно найти помещение в административных зданиях городов Видное и Зеленоград. Если же вас интересуют более дешёвые варианты, но с теми же условиями, то идеальными являются офисы в жилых домах в Щёлкове, имеющие стоимость 360 долларов, помещения в Мытищах, которые можно арендовать за 300 долларов, в также офисные площади в административных зданиях городов Долгопрудный и Люберцы, аренда которых обойдётся, соответственно, в 300 и 370 долларов. Стоит отметить, что хоть и редко, но всё же можно встретить офисы в жилых и административных зданиях, которые по своему состоянию не только могут соперничать со столичными вариантами, но и зачастую их превосходят. Так, в только что отремонтированном Зеленоградском административном здании можно снять офис за 450 долларов, или, заплатив 448 долларов, арендовать помещение в Мытищах, где был сделан качественный евроремонт.

Если говорить о новых, современных бизнес-центрах, то величина арендной ставки находится в пределах 400-500 долларов за кв. метр в год. Подобные объекты вы можете без труда найти в Мытищах, Зеленограде, Электростали, Малаховке, Жуковском, Подольске и т.д. В Клину предлагают самый дешёвый вариант – всего 350 долларов за кв. метр в год, но при этом арендатору необходимо сделать капитальный ремонт. Остальные варианты имеют достаточно хорошее состояние, а в некоторых только недавно были окончены ремонтные работы.

Что касается особняков, то их предлагается немного. Тем не менее, без труда можно снять помещение под офис и за 500 долларов, например в Балашихе, и за 300 долларов, например, в Рублёво.

Рассматривая условия подмосковных офисных помещений, можно утверждать, что они очень схожи со столичными: все объекты находятся в среднем состоянии и обеспеченны самыми необходимыми услугами, а именно телефоном, Интернетом и профессиональной охраной.

Вот такая ситуация на рынке недорогих и небольших офисных помещений, располагающихся в столице и за её пределами. Основываясь на данные аналитических исследований компании «United Realty Group», можно утверждать, что несмотря на то, что спрос на офисы в Москве больше, в ближайшее время ситуация кардинально поменяется, ведь многие фирмы (около 60%) планируют в течение 3-6 лет «переселится» за МКАД. Такие же планы имеют и «центроориентированные» организации, например, страховые компании, финансовые учреждения, которые оставив филиалы по работе с населением в городе, «перенесут» главные офисы на Запад – в благополучную экологическую обстановку.

А теперь вернёмся к нашему эксперименту, цель которого – найти помещение под офис площадью 15-40 кв. метров и арендной ставкой 400-500 долларов за кв. метр в год, оснащенное телефоном, выходом в Интернет и обеспеченное охраной. Все преимущества и недостатки найденных офисов класса «С» и «D» приведём в таблице.