Как не ошибиться при покупке и продаже жилья.

Решив продать или купить жилье, вы скорее всего обратитесь к риэлтору. Обычно ведь не хватает времени на собирание документов, нет желания стоять в очередях, к тому же большинство людей просто не представляют, как правильно действовать в подобных ситуациях, с чего начинать и на что обращать внимание в первую очередь.

Собственник? Владей и распоряжайся

Распоряжаться квартирой — продавать, дарить, закладывать или сдавать в аренду — имеют право только собственники. Как ни странно, но многие до сих пор считают, что если они зарегистрированы на жилплощади, то способны и совершать сделки. Это не всегда верно. Быть прописанным в квартире и быть собственником — не одно и то же. Только собственник определяет судьбу квартиры. Иные зарегистрированные в квартире лица могут в ней лишь проживать, т. е. пользоваться жилплощадью.

Впрочем, даже если квартира находится в собственности, иногда возникают другие причины, которые затрудняют или делают продажу невозможной. Одна из них — залог квартиры. Когда ваша квартира находится в залоге (ипотека), то продать ее другому лицу реально только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На практике банк-залогодержатель в редчайших случаях дает согласие на отчуждение квартиры.

Огромное значение имеет тот факт, является ли ваша квартира приватизированной или нет. Вы занимаете квартиру по договору социального найма? Продать ее вы не имеете права. Для того чтобы реализовать такую жилплощадь, ее предварительно надо приватизировать. Сделать это необходимо до 1 марта 2010 года, так как после этого срока бесплатная приватизация отменяется.

Не стоит также забывать, что гражданин вправе воспользоваться правом на приватизацию только один раз. Исключение составляют несовершеннолетние, которые стали собственниками жилья в общем порядке: после достижения совершеннолетия они сохраняют право на приватизацию.

Препятствий для продажи нет? Следующим шагом становится государственная регистрация сделки. При купле-продаже жилого помещения необходимо зарегистрировать сделку и переход права от продавца к покупателю. Это два разных действия, хотя на практике и договор, и переход права регистрируют одновременно.

Для этого вам понадобятся, во-первых, правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость. К таким документам относятся:
— акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления;
— договоры в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимости на момент совершения сделки;
— акты о приватизации;
— свидетельства о праве на наследство;
— вступившие в силу судебные решения;
— акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент издания и т. д.

Тонкости документооборота

В БТИ надо получить выписку из технического паспорта. Данный документ должен содержать план и экспликацию помещения, инвентарный номер, инвентаризационную оценку. Копии технических паспортов и выписки заверяются подписью должностного лица и печатью БТИ. Если в квартире были произведены незаконные перепланировки, то продажу придется отложить до тех пор, пока перепланировка не будет узаконена или жилье не будет приведено в первоначальное состояние.

Обязательным документом для регистрации является и договор купли-продажи, подписанный продавцом и покупателем. Помимо этого для регистрации требуются другие документы.

Так, если жилое помещение находится в совместной собственности супругов, то нужно нотариально удостоверенное согласие супруга продавца. При продаже доли необходим отказ других участников долевой собственности от покупки доли (так называемое преимущественное право покупки).

Когда продавцом выступает несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, то понадобится согласие родителей, усыновителей или попечителей.

В случае если продавцом является лицо, ограниченное в дееспособности, то нужно предоставить согласие попечителя.

Государственная регистрация осуществляется через представителя? Придется предъявить нотариально удостоверенную доверенность.

В соответствии со ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.
За государственную регистрацию договора купли-продажи уплачивается государственная пошлина, и документ об оплате предъявляется. Размер пошлины установлен Налоговым кодексом РФ и составляет для физических лиц 500 руб., для юридических — 7,5 тыс. руб.
Еще один документ, который составляется между продавцом и покупателем, — это акт или иной документ о передаче жилого помещения. Данный документ понадобится при государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Нежелание подписывать акт передачи считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а если уклоняется покупатель — обязанности принять имущество.

Добросовестный приобретатель получает квартиру. Честно.

Что нужно знать покупателю? Покупателю перво-наперво требуется выяснить: вправе ли продавец продавать квартиру? Для этого сначала потребуйте у продавца правоустанавливающие документы на квартиру.
Проверить сведения о продавце и об объекте недвижимости легко, взяв выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Данный документ выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для этого достаточно предъявить удостоверение личности и заявление в письменной форме, а также оплатить счет за выписку из ЕГРП.
Такая выписка содержит описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также сведения об ограничениях, о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке требованиях в отношении данного объекта недвижимости.
Если отчуждаемая квартира находится в долевой собственности, то, как уже отмечалось, продавец обязан соблюсти правила о преимущественной покупке. Надо иметь в виду, что если правило о преимущественной покупке доли было нарушено, то любой участник долевой собственности может в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода прав и обязанностей покупателя на него.

Стоит обратить особое внимание, если квартиру реализует доверенное лицо продавца. К сожалению, в последнее время участились случаи мошенничества, когда жилплощадь продают по фальшивым доверенностям. Лучше всего напрямую связаться с продавцом и удостовериться в его намерениях продать квартиру через доверенное лицо.

Для государственной регистрации права собственности от приобретателя требуется не так уж много. Во-первых, это документ, удостоверяющий личность. Во-вторых, квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию.

После произведенной государственной регистрации покупатель получает на руки следующие документы:
— зарегистрированный договор купли-продажи (обязательное приложение к договору — составленный продавцом и покупателем акт приема-передачи квартиры);
— свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.