Пять тонкостей ипотеки.

Рынок ипотеки активно развивается: программ и компаний, их предлагающих, становится все больше. Увлекшись выбором, можно забыть о тех нюансах, которые подразумевает процесс приобретения жилья на кредитные средства.

Существует два вида ипотечного кредитования: под залог имеющегося жилья и под залог приобретаемого.
В случае невыполнения заемщиком своих обязательств по договору банк, чтобы получить удовлетворение своих требований по уплате долга и процентов, вынужден выставить заложенную недвижимость на продажу. Во избежание непредвиденных потерь уважающие себя финансовые предприятия не рассматривают жилые помещения с несогласованными перепланировками в качестве объекта залога.

Чтобы перепланировки стали законными, должны быть оформлены следующие документы: проект; новый технический паспорт; заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства или перепланировки жилого помещения; новое свидетельство о праве собственности с указанием новых параметров объекта, если они менялись.

В отношении незначительных изменений в квартире, таких как демонтаж встроенных шкафов, не повлекший изменения жилой или общей площади, объединение санузла с ванной, установка ванного корыта в туалете или кухне и т. д., банки, как правило, занимают лояльную позицию.

Согласованию и регистрации не подлежат серьезные перепланировки: изменение наружных границ объекта, общей или жилой площади жилья, размещения туалета, ванной или кухни над комнатами и т. д.

При получении ипотечного кредита под залог как имеющегося, так и приобретаемого жилья, сособственником которого является несовершеннолетний ребенок, заемщикам-родителям необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. Практика показывает, что получить его бывает очень непросто.

Позиция органов опеки и попечительства неоднозначна: часть из них реально оценивает и все риски, связанные с обременением квартиры, другая придерживается лозунга «нет ипотеке с участием несовершеннолетних». При этом последние не учитывают, что для основной массы людей ипотека – единственный способ улучшить жилищные условия семьи и, соответственно, детей.

В силу действующего законодательства ответственность за несовершеннолетних и за их имущественное благополучие несут родители. Отказ в выдаче документов, разрешающих сделку с участием ребенка, почти всегда бывает юридически не аргументирован и тем более неправомерен, чем меньшую по сравнению с собственными средствами сумму заемщик берет в кредит.

Родителям, решившимся на ипотеку, необходимо представить в органы опеки и попечительства как можно более полный пакет документов по сделке, постараться попасть на комиссию или, по крайней мере, на прием к начальнику структуры. На случай неплатежеспособности и выставления квартиры на торги нужно представить письменные обязательства, гарантирующие приобретение на имя несовершеннолетнего на оставшиеся от продажи залога средства хотя бы комнаты в коммунальной квартире.

Органу опеки следует разъяснить все нюансы, связанные со сделкой, акцентировать внимание на сумме кредитных средств, на более комфортных условиях проживания детей в новой квартире и т. д. Только совокупность документов и мотиваций может дать желаемый результат.
Если же компромисса достичь все-таки не удастся, неблагоприятное решение можно обжаловать в суде.

На первичном рынке недвижимости существуют риски – вероятность недостроя, банкротства застройщика и т. д., – о которых банки хорошо осведомлены, поэтому ипотечные кредиты выдают на покупку не каждой строящейся квартиры.

Первостепенное значение финансисты придают наличию разрешения на строительство. Эта информация открыта, ее можно посмотреть в любой правовой программе, поэтому потенциальный заемщик может заранее с ней ознакомиться. Вторым фактором, который влияет на вынесение решения, является степень готовности строящегося дома. Чем выше поднимаются стены, тем больше вероятность, что ипотека состоится. Свою роль играют и репутация застройщика, размер его уставного капитала, открытость компании, количество возведенных объектов, в которых дольщики уже оформили право собственности.

Когда принято положительное решение о выдаче ипотечного кредита, нужно внимательно отнестись к виду поручительства, которое требует банк.

Иногда кредитные организации настаивают на поручительстве двух физических лиц. Если заемщик нарушит условия договора и перестанет вносить ежемесячные платежи, банк будет взыскивать задолженность с поручителей. Если же финансисты требуют поручительство самого застройщика, то в случае невыполнения условий договора отвечать за это будет именно застройщик, которому, в свою очередь, придется самостоятельно разбираться с дольщиком. Ну, а если застройщик обанкротится и не достроит дом, то ипотечному заемщику все равно придется выплачивать кредит.

Особенность ипотечной сделки в том, что акт купли-продажи квартиры, оформление залога и выдача кредита происходят одномоментно. Как правило, на каждую сделку в банке отводится примерно два часа, за которые нужно успеть оформить все необходимые документы. Во время этой процедуры заемщик чаще всего находится в состоянии стресса, поскольку происходит операция с крупными денежными средствами и с недвижимостью. В этом одна из причин конфликтов между сторонами, иногда вплоть до разрыва отношений.

Чтобы этого не произошло, перед сделкой необходимо заранее ознакомиться с документами, которые заемщику передает кредитный эксперт. Вопросы, возникающие после прочтения документов, тоже нужно задать ему же заранее. Иначе во время сделки может начаться спор. Чаще всего недовольство у заемщиков появляется по поводу договора страхования. Присутствующий на сделке хозяин квартиры, увидев, что между банком и заемщиком возник конфликт, может испугаться и отказаться от ее продажи. Такие случаи были зафиксированы.

Когда сделка представляет собой цепочку, вступать в спор с кредитным экспертом особенно рискованно: если из-за волнения хотя бы одно звено передумает, рухнет вся конструкция. Общая практика в Петербурге такова, что недвижимость не особенно охотно продается покупателям с кредитными деньгами, поэтому если во время сделки между заемщиком и финансистом возникнет недопонимание, велика вероятность, что в реализации квартиры будет отказано.

Законодательство позволяет заверить ипотечную сделку в простой письменной форме, минуя нотариуса. Этот факт вызывает разную реакцию. Риэлтеры привыкли нотариально удостоверять сделки с недвижимостью, поэтому иногда могут рекомендовать или даже требовать от ипотечных заемщиков зарегистрировать документы. А ведь услуги нотариуса недешевы. Юридически факт признания наступает только после регистрации сделки в федеральной регистрационной службе. Для этого вовсе не обязательно иметь нотариальное удостоверение документов, достаточно простой письменной формы.

Ремарка: Наиболее благоприятен для ипотечных сделок период стагнации цен на рынке. В этот момент заемщик может спокойно выбрать себе квартиру. Во время активного роста цен есть риск, что взятого сегодня кредита завтра уже может не хватить на покупку квартиры.