Недвижимость во всем мире лишилась статуса высокой доходной инвестиции. Тем не менее ведущие российские компании активны и заметны на рынке. О новых трендах на рынках недвижимости и о том, в какие девелоперские проекты сегодня инвесторы готовы вкладывать средства, рассказывает руководитель направления "Гражданство через инвестиции в зарубежную недвижимость" компании IntermarkSavills Петр Коваленко.
- Как изменились предпочтения российских покупателей за последние полтора года?
- Думаю, что тенденции российского рынка зарубежной недвижимости связаны прежде всего с ценой на нефть. Когда цены на нефть били все мыслимые рекорды, российские граждане с жадностью набросились на новые европейские рынки, особо не приглядываясь к тому, что они покупают. Доводами для покупки могли послужить эмоциональные факторы - дешевле, чем в России, теплее, солнечнее, посоветовали друзья, приятный риэлтор, и т. д. Оптимизм подогревался ростом цен на недвижимость, который не только покрывал все расходы, связанные с содержанием недвижимости, но и останавливал от сдачи объектов в аренду - многие отмахивались от предложений по аренде. Что немаловажно, традиционно россияне предпочитают виллы с отдельными участками в охраняемых поселках, а этот тип недвижимости предполагает высокие эксплутационные расходы на охрану, уход за садом, и т. д.
Начиная с 2008 года (в США с 2007-го) цены на недвижимость во многих странах не только перестали расти, но и подверглись коррекции. И встал вопрос: зачем покупать дом за рубежом, если не собираешься там жить круглогодично? Инвестиционная составляющая приобретения недвижимости во многих странах сошла на нет. Холодным душем стали счета за содержание недвижимости (2-5% в год от стоимости). Поскольку состоятельные люди у нас - это в основном выходцы из финансовой сферы, они быстро подсчитали, что содержание недвижимости сравнялось с проживанием в любом фешенебельном отеле с пятизвездочным обслуживанием. В итоге с конца 2008 года на рынке зарубежной недвижимости четко наметилась тенденция: все, что хочет "кушать", стало мало интересовать людей. Это интересно только тем, кто действительно планирует переезд в обозримом будущем.
- Это означает, что российские инвесторы потеряли интерес к зарубежной недвижимости?
- Нет, просто теперь инвесторов не интересует недвижимость без дополнительных бонусов, которые он может получить при ее покупке. Тренд четко наметился в разгар кризиса, летом 2009 года, когда каждый второй пришедший в нашу компанию спрашивал: "Получу ли я вместе с недвижимостью вид на жительство в этой стране или гражданство?"
- А почему потенциальные покупатели недвижимости стали интересоваться возможностью получить гражданство в других странах? Хотят эмигрировать?
- Я бы принципиально избегал использовать термин "эмиграция" в отношении покупателей недвижимости. Потенциальные покупатели не стремятся уехать из России навсегда. В получении экономического гражданства с помощью инвестиций в недвижимость заинтересованы обеспеченные люди, собственники бизнесов, которые прежде всего хотят иметь свободу передвижения в мире. Была надежда на то, что Европейский союз отменит шенгенские визы для российских граждан, но она не оправдалась. Саммит в Ростове-на-Дону четко показал, что Евросоюз рассматривает этот вопрос как ключевой в отношениях с Россией и разменивать его "походя" не будет. Так что иллюзии о том, что скоро "отменят шенгенские визы", улетучились. Соответственно, вырос интерес к получению экономического гражданства как к долгосрочной инвестиции.
- Какие страны предлагают программы получения ПМЖ или экономического гражданства с помощью инвестиций в недвижимость? Какие программы существуют в вашей компании?
- Программ таких по определению не так много. За последние пять лет философия Евросоюза существенно изменилась. И если раньше ЕС был заинтересован в увеличении трудоспособного населения за счет эмиграции, то сейчас, на пороге вступления Турции в Евросоюз, им уже не нужны резиденты, которые не будут платить налоги.
Сейчас в нашей компании запущены две подобные программы. Первая - инвесторам предлагается приобрести недвижимость и получить гражданство федерации Сент-Китс и Невис, состоящей из двух островов Карибского бассейна. Государство является членом Британского Содружества. С 1983 года конституцией Сент-Китса и Невиса закреплено положение о том, что гражданство может быть приобретено иностранцем с безупречной репутацией "при совершении им достаточной инвестиции в экономику страны". Сейчас эта сумма зафиксирована на уровне 350 тыс. долларов, и эти средства должны быть вложены в недвижимость в одном из утвержденных государством девелоперских проектов. Паспорт этого государства гарантирует его владельцу безвизовый въезд в Великобританию, страны шенгенского соглашения, Канаду и Австралию.
Вторая программа - болгарская. Согласно изменениям, появившимся в законе "Об иностранцах" в 2009 году, при инвестиции 1 млн левов (512 тыс. евро), купив акции компаний, которые торгуются на болгарской бирже, вы получаете право на постоянное место жительства без обязательства проживания в Болгарии, а уже через пять лет сможете подавать документы на гражданство. Правда, в Болгарии не так много крупных застройщиков, акции которых размещены на бирже, но тем лучше, потому что это проверенные, надежные компании.
Если через пять лет пребывания в статусе ПМЖ вы не захотите принимать болгарское гражданство (оно предполагает отказ от российского), то и с неограниченным видом на жительство вы можете не только беспрепятственно перемещаться по странам ЕС, но и выбирать место проживания в любом государстве ЕС, включая Великобританию.
В перспективе мы готовимся работать с такими программами в Латвии и на Багамах.
- Покупка недвижимости за рубежом, с учетом разницы в правовых системах, - дело непростое. А тут добавляется и получение гражданства. С какими проблемами может столкнуться инвестор, приобретая не только недвижимость, но и бонус в виде гражданства?
- Действительно, квалифицированных специалистов в области помощи в получении экономического гражданства в другой стране у нас очень мало. Этим занимаются многочисленные профаны, которые пытаются выложить максимум устаревшей информации на сайте, чтобы заманить людей. Они знают лишь некие общие фразы, у них нет опыта и практики, в итоге инвестор покупает недвижимость, но с гражданством, как правило, дальше обещаний дело не продвигается. К нам же информация приходит из первых рук, мы лично общаемся с эмиграционными министерствами тех стран, с которыми работаем. А затем сами анализируем, насколько все легально, работаем с первоисточниками.
- Как, по вашему мнению, будет развиваться это направление в России?
- В ближайшие два-три года должен появиться некий консультативный совет или ассоциация консультантов, который примет этический кодекс. Такой орган должен стать гарантом достоверной информации, чтобы у клиента не было ощущения, что его пытаются обмануть, и чтобы он четко понимал, за что платит.
